Que la póliza del condominio no cubra su daño depende de lo que la póliza cubra, quién es el asegurado y qué parte del bien es común o privativo. Lo que determina la cobertura es el contenido del contrato de seguro y la entidad que presentó el reclamo; primer paso: obtenga copia de la póliza, de la denuncia del siniestro y del informe pericial que fundamenta la denegación.
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Tres factores deciden si la negativa del seguro es discutible. Primero, el alcance de la póliza: hay pólizas que cubren solo elementos comunes y otras que incluyen algunos daños en la unidad privada; lo que importa es la redacción de la póliza del condominio. Segundo, la titularidad del interés asegurado: la comunidad suele ser la asegurada por los bienes comunes; si el daño afecta a elementos privativos, puede que deba reclamar su propio seguro o al seguro del propietario si figura en la póliza. Tercero, la causa y el modo del siniestro: si la aseguradora alega exclusiones (mantenimiento, actos dolosos, falta de conservación) hay que comprobar si la exclusión aplica realmente o se usa como pretexto. Si su daño está en la parte común y la póliza lo cubre, la negativa puede ser impugnada. Si el daño es privativo y la póliza no lo cubre, su recurso puede ser contra la administración por falta de mantenimiento o contra su seguro particular.
Además, es importante distinguir entre la negativa formal de la aseguradora y la falta de gestión por parte de la junta o del administrador. A veces la comunidad no tramita bien la denuncia y eso provoca la denegación; en esos casos, la responsabilidad puede recaer en la administración.
1) Reúna la documentación básica. Guarde: la póliza del seguro del condominio (incluyendo cláusulas, anexos y límites), el acta donde se aprobó la contratación, la denuncia del siniestro, el informe pericial de la aseguradora que justifica la denegación, fotos del daño, presupuestos de reparación y comunicaciones con la administración. Si la aseguradora respondió por escrito, conserve la carta o correo.
2) Identifique la persona asegurada y la extensión de la cobertura. Lea la póliza para saber si la comunidad o los propietarios están asegurados y qué conceptos quedan incluidos o excluidos. Si no tiene la póliza, solicítela por escrito a la junta o al administrador.
3) Exija la gestión de la junta si la administración no actuó. Si la comunidad debió denunciar el siniestro y no lo hizo correctamente, reclame por escrito que corrijan la gestión y pidan la reapertura del siniestro ante la aseguradora.
4) Busque una pericia independiente. Si la aseguradora basa la denegación en una pericia, obtener un peritaje independiente que contradiga o matice las conclusiones puede ser decisivo. Un peritaje técnico autorizado que demuestre que el daño está cubierto mejora su posición en la negociación o en juicio.
5) Reclamación formal y vía judicial si procede. Si la aseguradora mantiene la negativa y la comunidad no responde, puede promoverse una reclamación formal ante la compañía y, si es necesario, una demanda por incumplimiento de la póliza o por mala gestión de la administración. Antes de litigar, valore la solvencia de la aseguradora y el coste de la pericia.
Qué hacer usted solo y qué necesita profesional: solicitar la póliza y exigir la gestión de la junta puede hacerlo sin abogado. Para analizar cláusulas complejas, coordinar peritos y preparar reclamaciones administrativas o judiciales, es recomendable contar con un abogado que coordine la prueba técnica.
1) Se arregla con la aseguradora o la junta. A veces una pericia independiente o la presentación ordenada de pruebas hace que la aseguradora revise su postura o que la comunidad gestione la cobertura correctamente.
2) Acuerdo entre las partes. La aseguradora o la comunidad pueden ofrecer un pago parcial o asumir la reparación a cambio de un acuerdo que cierre el conflicto. Este acuerdo puede ser práctico si necesita la reparación sin alargar el proceso.
3) Demanda por incumplimiento o por mala gestión. Si la aseguradora niega cobertura injustificadamente, puede demandarse por incumplimiento de contrato. Si la junta no denunció el siniestro o gestionó mal la póliza, puede reclamarse responsabilidad por daños y perjuicios. Si pierde la demanda, valore quién asume las costas; si gana, la ejecución depende de la solvencia de la aseguradora.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia a su favor obliga a la parte condenada a pagar, pero la efectividad dependerá de la capacidad de la aseguradora o de la comunidad para afrontar el pago y de la existencia de recursos para ejecutar la sentencia.
Si la aseguradora mantiene la denegación o la comunidad no gestiona el siniestro, puede empezar pidiendo la póliza y exigiendo gestión sin abogado. Contrate abogado si necesita peritajes técnicos, si la aseguradora ofrece un arreglo que usted debe valorar o si va a presentar una demanda. Si la comunidad o la aseguradora ya tienen abogado, su propio abogado es recomendable.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
La cobertura depende de las exclusiones de la póliza. Si la aseguradora alega que fue culpa suya, revise la póliza y pida una pericia independiente si la motivación no le convence. Algunas pólizas excluyen actos negligentes del propietario.
Si el daño proviene de un elemento común cuya reparación corresponde a la comunidad, la junta puede exigir que los propietarios contribuyan conforme al reglamento. Si la reparación es por negligencia suya, la comunidad puede reclamarle directamente.
Depende de su póliza individual. Algunas pólizas de hogar cubren daños ocasionados por fallos en bienes comunes; consulte su contrato y notifique a su aseguradora, que puede subrogarse.
Entregue los documentos solicitados pero guarde copia. Si la petición es excesiva o dilatoria, pida por escrito las razones y consulte con un abogado para evitar que se use la táctica de paciencia para negar cobertura.
Depende: un pago parcial puede ser práctico si necesita la reparación y no quiere litigar, pero antes de aceptar pida que se formalice por escrito el finiquito de la reclamación y consulte con un abogado para valorar si la oferta cubre realmente sus daños.
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