Si el vendedor se niega a entregar documentos o a acudir a firmar la escritura, no está obligado a aceptar su bloqueo. Lo que importa es qué pactaron en el preacuerdo, qué documentos están en su poder y si hay prueba de pago. Primer paso: reúna comprobantes de pago, el contrato de compraventa (aunque sea privado) y toda comunicación que demuestre la obligación del vendedor de entregar títulos y documentos para formalizar la venta.
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Cuando el vendedor retiene documentos y no formaliza la venta, su posición depende de cuatro cuestiones: el acuerdo entre las partes, la entrega o no de dinero, la titularidad y la naturaleza de los documentos retenidos.
1) Existencia de un contrato o preacuerdo. Si firmaron un contrato privado de compraventa que obliga al vendedor a entregar la escritura y los documentos necesarios para la inscripción, usted tiene prueba de la obligación. Si no hay contrato escrito, los correos, mensajes y pruebas de negociación pueden ayudar a demostrar que existió un acuerdo.
2) Pruebas de pago o entrega de señal. Si usted pagó parte o la totalidad del precio y puede probarlo con transferencias, recibos firmados o testigos, su posición para exigir la formalización es más fuerte. Si sólo ofreció dinero en efectivo sin recibo, la prueba será más difícil.
3) Titularidad y situación registral. Si el vendedor no es el titular registral o hay gravámenes y cargas, eso influye: el vendedor no puede transmitir más derechos de los que tiene, y la inscripción en el Registro es clave para la seguridad jurídica.
4) Documentos retenidos. Si el vendedor retiene la escritura, certificados registrales, planos o paz y salvo de impuestos, su capacidad para inscribir la compra queda paralizada. Si usted tiene copia certificada de la escritura y el vendedor retiene solo documentos auxiliares, podrá exigir colaboración para la inscripción.
Si hubo pago y existe un acuerdo que obliga a formalizar la venta, usted está en posición de exigir la escritura y, si hace falta, reclamar judicialmente su cumplimiento.
1) Reúna prueba:
2) Requiera fehacientemente al vendedor que entregue los documentos y comparezca para formalizar la escritura. Envíe la petición por medio que deje constancia y guarde acuse de recibo.
3) Si el vendedor no responde o se niega, su opción puede ser demandar el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización. Para eso, reúna la prueba de pago y del acuerdo y pida a su abogado que valore la demanda de cumplimiento forzado.
4) Medidas cautelares. Si teme que el vendedor venda a un tercero o gravará la propiedad, su abogado puede valorar solicitar medidas cautelares ante el Registro o la autoridad competente para impedir nuevas inscripciones hasta que se resuelva la disputa.
5) Evite actuar por su cuenta: no intente inscribir nada sin la presencia del vendedor si la ley exige firma del transmitente; tampoco amenace ni entregue la posesión sin un acuerdo por escrito.
Qué puede hacer usted solo: recopilar prueba, enviar requerimientos y solicitar certificados registrales. Lo que necesita profesional: redactar la demanda de cumplimiento o resolución, solicitar medidas cautelares y coordinar la inscripción definitiva.
1) Se arregla con una carta y entrega de documentos. A menudo, un requerimiento fehaciente acompañado de prueba de pago induce al vendedor a formalizar la escritura o a entregar documentos. Es la solución más rápida y menos costosa.
2) Acuerdo o conciliación. Puede pactar una reprogramación o que la firma se haga ante notario en fecha determinada con garantías (depósito en cuenta de terceros, cláusula de garantía). Un acuerdo con garantías reduce el riesgo de incumplimiento.
3) Juicio por cumplimiento o resolución. Si demanda y gana, el juez puede ordenar que el vendedor firme la escritura o condenarlo a indemnizar por incumplimiento. Si pierde, puede que no consiga la formalización ni la reparación económica. Además, la ejecución dependerá de la solvencia del vendedor.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia de cumplimiento da una orden, pero su efectividad práctica puede verse limitada por la conducta del vendedor y su solvencia. Las medidas cautelares son la forma de asegurar la posibilidad de ejecución.
La primera reclamación y la recogida de documentos las puede hacer usted. Necesita abogado cuando el vendedor no entrega documentos, cuando hubo pago y la formalización se obstaculiza, o cuando existe riesgo de que el vendedor grave o venda la propiedad a un tercero. Si le ofrecen un acuerdo económico, consulte con abogado: es el momento en que la asesoría suele amortizarse. Consulte si tiene derecho a asistencia jurídica gratuita.
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Normalmente la inscripción requiere la firma del transmitente o su comparecencia ante la autoridad competente; si falta esa firma, la inscripción no será posible. Consulte con su abogado para valorar medidas alternativas o complementarias.
La escritura original o copia certificada, certificación del Registro, paz y salvo de impuestos municipales, constancia de libre gravamen, planos si proceden y cualquier documento que el Registro exija para la inscripción.
Sí. Mensajes, correos y transferencias bancarias son prueba de la negociación y del cumplimiento de obligaciones, sobre todo si se combinan entre sí.
Puede reclamar la resolución del contrato y la restitución de lo pagado más indemnización por daños; la viabilidad depende de la prueba y de la solvencia del vendedor.
Si existe riesgo real de enajenación o gravamen, su abogado puede valorar solicitar medidas cautelares ante el Registro o el órgano competente para impedir nuevas inscripciones hasta que se resuelva la disputa.
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