Si compró en remate judicial y no le entregan la posesión, la ley prevé mecanismos para forzar la entrega. Lo que determina su caso es si existe título ejecutorio, si la cosa quedó en poder de terceros y si se cumplió el procedimiento de notificación y adjudicación. Primer paso: obtenga la resolución que adjudica el bien y notifique al juez que ejecutó el remate sobre la falta de entrega.
Compara abogados especializados y elige con calma. Análisis de tu caso gratuito.
Ver abogados Sin compromiso · Gratis
Su derecho a tomar posesión tras un remate judicial depende de si usted es adjudicatario en una resolución firme y si existe título ejecutivo que ordene la entrega del bien. En el remate judicial, la adjudicación produce un título para el adjudicatario; sin embargo, la posesión física puede estar ocupada por el antiguo propietario o terceros. También puede haber situaciones en que otros acreedores o embargos posteriores afecten la eficacia de la adjudicación.
La segunda variable es el cumplimiento de las etapas formales del remate: publicación, notificación a interesados y levantamiento del acta de adjudicación. Si el procedimiento se cumplió y usted salió adjudicatario, su derecho a la posesión es sólido. Si hay quien ocupa el inmueble, la vía es la solicitud de desalojo forzoso o medidas de ejecución dictadas por el tribunal que llevó el remate.
También es decisivo si existe oposición al remate: impugnaciones del adjudicatario anterior o recursos presentados antes de la adjudicación pueden poner en riesgo la estabilidad de la adjudicación. Si hay impugnaciones pendientes, la entrega puede retardarse hasta que se resuelvan.
En la práctica, el paso clave es disponer del título (la resolución de adjudicación) y demostrar su inscripción y notificación. Con eso, usted puede pedir la auxilio de la autoridad judicial para la entrega forzosa.
Qué puede hacer usted: pedir copia del expediente, presentar la solicitud de entrega y coordinar con un abogado para las medidas de ejecución y desalojo. La intervención profesional es casi imprescindible si hay resistencia a entregar.
1) Entrega tras requerimiento: frecuentemente, una solicitud formal al juez y la orden de desalojo bastan para que se ejecute la entrega y el adjudicatario tome posesión. En estos supuestos el remedio es eficaz y directo.
2) Acuerdo o desalojo pactado. En ocasiones se negocia con el ocupante un plazo para desocupar o una compensación. El acuerdo debe formalizarse y, preferiblemente, homologarse judicialmente para evitar nuevos problemas.
3) Litigio prolongado. Si el ocupante impugna la adjudicación o si hay recursos que cuestionan la legalidad del remate, el proceso puede retrasarse. En esos casos, la eficacia práctica depende de las resoluciones judiciales y de la capacidad de ejecutar medidas cautelares.
Y si gana, ¿cobra? En remates el problema no suele ser cobrar, sino obtener la posesión física y la titularidad registral limpia. Si la adjudicación se confirma, usted obtiene título para inscribir y exigir la entrega; la efectividad dependerá de la resolución y de la ejecución sobre la ocupación.
Necesita abogado si el ocupante se resiste, si hay impugnaciones al remate o si es necesario solicitar medidas de desalojo y ejecución. Un abogado tramita la orden de lanzamiento, coordina con la autoridad judicial y protege su inversión. Si la oposición es sencilla, un apoderado puede bastar; si hay recursos complejos, contrate asesoría especializada.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Tras la adjudicación y una vez firme la resolución que la confirma, puede solicitar la inscripción registral. Si existen impugnaciones pendientes, la inscripción puede verse afectada hasta que se resuelvan los recursos.
Presente la adjudicación al juzgado y pida que examine las pretensiones del ocupante. Si su derecho es posterior al remate o no consta en el expediente, su posición suele ser superior; el juez determinará la entrega.
Si se interpone un recurso que anula la adjudicación y el tribunal lo estima, la adjudicación puede perder fuerza. Por eso conviene verificar la firmeza del remate antes de invertir en mejoras o gastos sobre el bien.
La policía actúa solo con orden judicial. Debe solicitar la orden al juzgado que ejecutó el remate; actuar por su cuenta puede constituir delito y perjudicar su causa.
Hay costes judiciales y honorarios profesionales por las gestiones de ejecución y desalojo. Un abogado le hará una estimación según la complejidad y la necesidad de medidas cautelares.
Te conectamos con los mejores abogados especializados. Consulta gratuita y sin compromiso.
