Si la empresa de seguridad contratada por la junta no cumple con el servicio pactado, la responsabilidad recae en el contratista y, por extensión, en la junta que contrató. Lo decisivo es el contrato: sus obligaciones, el alcance del servicio y las sanciones por incumplimiento. Primer paso: reunir pruebas de las fallas y comunicar el incumplimiento por escrito a la administración y a la empresa.
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Su posición depende de tres elementos: el contenido del contrato de seguridad; el alcance real del servicio prestado; y la prueba del incumplimiento. Revise el contrato que aprobó la junta: allí vienen detallados los servicios, horarios, número de vigilantes y obligaciones de reporte. Si la empresa no cumple con lo pactado —por ejemplo, no hay personal suficiente, no se hacen rondas, no responde a incidentes— su reclamación tiene base.
También influye si el incumplimiento causa un daño concreto (robo, vandalismo) o supone un riesgo que la junta ha reconocido. Si el administrador ocultó el incumplimiento o aprobó pagos sin fiscalización, la junta puede compartir responsabilidad por negligencia en la vigilancia del contrato.
La prueba práctica pesa mucho: registros de accesos, grabaciones, partes de servicio, testimonios de vecinos, reportes a la empresa y respuestas. Sin documentos, la disputa se vuelve testimonial y cuesta más ganar.
1) Reúna la documentación del contrato: copia del contrato aprobado por la junta, actas de la sesión donde se adjudicó, anexos con el alcance del servicio y cualquier cláusula de penalización. Si la administración tiene partes de servicio, solicítelos por escrito.
2) Documente las faltas. Lleve un registro: fechas y horas de incidentes, nombres de los guardias o su ausencia, grabaciones de cámaras si las hay, partes policiales si se presentó denuncia, y comunicaciones con la empresa. Exporta mensajes y guarda correos.
3) Notifique formalmente a la empresa y a la junta. Envíe una comunicación donde detalle los incumplimientos, adjunte pruebas y solicite la corrección o la ejecución de sanciones contractuales. Pida copia de la respuesta por escrito.
4) Exija que la junta actúe como contratante. Si la administración no fiscaliza ni aplica sanciones, los propietarios pueden convocar a junta para exigir medidas: auditoría del contrato, rescisión por incumplimiento o sustitución de la empresa. Revise el reglamento para saber quién puede convocar juntas extraordinarias.
5) Si hay daño patrimonial (robo, pérdida), presente denuncia ante la policía y reclame a la empresa y a la junta el resarcimiento. Para reclamar judicialmente, necesitará ordenar peritajes, pruebas y demostrar la relación contractual y el nexo causal entre incumplimiento y daño.
Qué puede hacer usted solo: reunir contrato y pruebas, presentar la queja por escrito y solicitar convocatoria de junta. Qué conviene a un abogado: preparar la reclamación formal, calcular daños y derechos, asistir a la junta y, si procede, presentar la demanda por incumplimiento contractual.
1) Solución administrativa: la empresa corrige y la junta aplica sanciones administrativas o exige mejoras. A veces la simple presión vecinal logra cambios en la prestación del servicio.
2) Acuerdo entre las partes. La empresa puede ofrecer compensaciones, como rebajas en la factura, mayor dotación de personal o instalación de equipo adicional. Un acuerdo firmado suele ser más rápido y evita el coste de litigar.
3) Demanda por incumplimiento contractual. Si no hay acuerdo, la vía judicial busca condena por daños y cumplimiento. En juicio, si usted pierde, asume riesgos procesales y costos; si gana, la ejecución contra una empresa insolvente puede fallar. Por eso conviene atestar la reclamación con pruebas de la gravedad del incumplimiento.
Recuerde: un fallo a su favor obliga a la empresa a pagar, pero el cobro efectivo depende de la situación patrimonial de la contratista.
La primera gestión (pedir copia del contrato y enviar la queja) puede hacerla usted. Necesitará abogado cuando se considere la rescisión del contrato, para cuantificar daños o si la empresa ofrece un arreglo: un abogado valora si la oferta compensa. Si hay daños importantes o negligencia grave, consulte asistencia jurídica; podría ser viable justicia gratuita según su situación.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
La rescisión suele depender del contrato y del acuerdo de la junta. Los propietarios pueden exigir convocar una sesión para votar la rescisión si reúnen los requisitos del reglamento. La junta es la responsable última como contratante.
Sí. Las grabaciones de vigilancia, partes de servicio y registros de acceso son pruebas valiosas para demostrar ausencias o fallas en los turnos. Asegúrese de pedir copia formal y conservar una exportación con fecha.
Solicite a la junta que investigue y presente las comunicaciones entre administrador y empresa. Si el administrador incurrió en negligencia, la junta puede separarlo o iniciar acciones contra él. Documente todo y pida acceso a las actas.
Sí: usted es tercero perjudicado por un contrato que afecta la seguridad del conjunto. Puede reclamar directamente al contratista por incumplimiento y daños, aunque la junta sea la contraparte contractual principal.
Copia del contrato, partes de servicio, actas de junta relacionadas, comunicaciones con la empresa, registros de incidentes, denuncias policiales y grabaciones o testimonios de vecinos. Sin ello, su caso pierde fuerza.
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