Para vender, los compradores suelen pedir un certificado que acredite si hay deudas con la comunidad; lo que determina su expedición es el acuerdo y la práctica de la junta y la existencia de pagos pendientes. El primer paso es solicitar por escrito el certificado y aportar recibos que prueben su situación. Si la junta se niega, documente la negativa y valore asesoría para forzar la expedición.
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Que la junta expida un certificado que acredite su deuda o la ausencia de ella depende de la normativa interna de la comunidad, de los acuerdos de junta y de la voluntad del órgano de administración. En la práctica, muchas juntas expiden certificados sobre el estado de cuentas para operaciones de compraventa, pero algunas requieren acuerdos previos o la presentación de documentos que justifiquen la petición. Lo decisivo es que usted tenga a mano sus comprobantes de pago: recibos, transferencias, comprobantes bancarios o facturas que demuestren las cuotas abonadas.
Si existe un impago real o deuda pendiente, la junta puede negarse a firmar un certificado favorable hasta que se regularice; si la deuda es discutida, la junta puede reflejar en el certificado la existencia de controversia. La situación se complica cuando la junta alega deudas no documentadas: entonces su objetivo es demostrar con prueba material que la deuda no existe o está compensada.
1) Reúna documentación: recoja recibos, comprobantes de transferencias, acuerdos de la junta que modifiquen cuotas y cualquier documento que pruebe abonados. Si pagó en efectivo, trate de encontrar un recibo firmado o testigos que lo corroboren.
2) Solicite el certificado por escrito: dirija una petición formal a la junta o al administrador, pidiendo el certificado de deudas y especificando la finalidad (venta). Adjunte copia de su documento de identidad y las pruebas de pago que tenga.
3) Pida constancia de recepción: entregue la solicitud en la administración o en la dirección de la junta con acuse de recibo o envíe correo electrónico que permita probar la fecha de recepción. Guarde justificantes.
4) Si la junta exige el pago antes de emitir el certificado: solicite que la exigencia quede por escrito y que detalle la deuda reclamada. Si considera que la deuda no existe, presente sus pruebas y solicite que se deje constancia en el certificado de la controversia.
5) Si la junta se niega o demora injustificadamente: documente la negativa por escrito y valore solicitar asesoría legal para forzar la expedición o para interponer las acciones necesarias que permitan facilitar la venta. En algunos casos, la práctica comercial lleva al comprador a aceptar un certificado donde conste la deuda o la controversia mientras se cierra la venta con fórmulas contractuales que protegen al comprador.
Qué puede hacer usted solo: reunir recibos y pedir el certificado por escrito. Cuándo buscar abogado: cuando la junta reclama deudas discutidas, cuando se niega a emitir el documento o cuando la venta depende urgentemente del certificado y la junta no coopera.
1) Se resuelve con la emisión del certificado: la junta emite el certificado reflejando la situación real de sus pagos, y la venta puede seguir su curso. A veces se emite un certificado condicionando la entrega a regularización de deudas menores.
2) Acuerdo: puede pactarse con la junta el pago fraccionado o la inclusión de la deuda en la escritura de compraventa para que el comprador asuma o deduzca el importe. Ese tipo de acuerdo suele facilitar la operación si ambas partes lo aceptan.
3) Litigio o mediación: si la junta mantiene una deuda que usted considera indebida y no hay acuerdo, será necesario litigar para reclamar nulidad de la deuda o declarar su inexistencia. Llévelo en cuenta: un procedimiento puede retrasar la venta y generar costes. Si obtiene una resolución favorable, la ejecución dependerá de la solvencia de la comunidad o de cómo se haya acordado el pago.
Y si gana, ¿cobro? Una declaración judicial favorable certifica que no existe deuda o que la comunidad debe devolver importes, pero si la comunidad carece de fondos, el cobro puede ser difícil. En la práctica, muchas operaciones se resuelven extrajudicialmente por pragmatismo.
En muchos casos la tramitación básica la puede hacer usted con la documentación correcta. Busque abogado si la junta reclama importes que usted considera injustos, si la comunidad se niega a emitir el certificado o si necesita incorporar cláusulas protectoras en la compraventa. Si le ofrecen un acuerdo por escrito, un abogado puede valorar si le conviene aceptarlo y negociar condiciones favorables.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Puede negarse si acredita una deuda pendiente, pero debe justificarla por escrito. Si la negativa es injustificada, documente la negativa y valore asesoría para instar la expedición o acordar fórmulas transaccionales.
Busque testigos, comprobantes bancarios relacionados o cualquier documento que pruebe el pago. Sin recibo, su prueba es más débil, pero no imposible; declare y documente todo lo posible.
Depende de lo que establezca el reglamento de la comunidad y de los acuerdos de junta. En la práctica, lo emite quien tenga atribuciones administrativas; pida que conste firmada y sellada.
Sí, es posible vender aunque exista deuda, pero el comprador y usted deberán acordar cómo se trata esa deuda en la compraventa. A veces el comprador exige descuento o que la deuda se salde antes del cierre.
Puede pedir documentación o el pago de deudas comprobadas. Cualquier condición excesiva o arbitraria debería quedar documentada y puede ser impugnada.
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