Si unas obras han dañado elementos comunes, la comunidad puede exigir reparación al autor de la obra o, si procediera, a la empresa contratista. Lo que determina su posibilidad de éxito es quién ejecutó la obra, si hubo autorización y la prueba técnica del daño. Primer paso: documente todo y obtenga informe técnico que relacione la obra con el daño.
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La posibilidad de reclamar correctamente depende de tres factores clave:
Si la obra es de un vecino que actuó por su cuenta, la comunidad puede reclamarle reparación o la restitución del estado anterior. Si la obra fue contratada por la comunidad y la empresa falló, la acción va contra la empresa contratista y eventualmente contra quien contrató si hubo negligencia en la supervisión.
1) Documente la situación. Tome fotografías y vídeos desde distintos ángulos antes de cualquier intervención. Si hay testigos, recopile declaraciones escritas. Guarde presupuestos y contratos relacionados con la obra.
2) Solicite informe técnico. Contrate a un profesional independiente para que identifique la causa del daño, su alcance y la relación con las obras. El informe debe ser claro y estar fechado.
3) Notifique al responsable. Envíe una reclamación escrita al vecino, a la empresa o a la administración, exigiendo la reparación o el presupuesto de reparación. Conserve prueba de envío y recepción.
4) Pida a la comunidad que adopte acuerdos. Si el daño afecta elementos comunes, lleve el asunto a la junta para que acuerde medidas de reparación inmediata y coordine la reclamación. La junta puede contratar peritaje y exigir responsabilidades.
5) Exija garantías y presupuestos. Antes de autorizar la reparación, compare presupuestos y exija garantías sobre la obra. Documente todo en acta.
6) Si la reclamación extrajudicial falla, valore acudir a la vía judicial para exigir reparación o indemnización. Un abogado le ayudará a preparar la demanda y coordinar pruebas periciales.
Qué puede hacer usted solo: documentar, notificar y pedir informe técnico. Qué necesita abogado: acciones judiciales contra terceros, cálculo de indemnización y coordinar peritajes especializados.
1) Se arregla con una carta y la reparación voluntaria. Con frecuencia el responsable acepta arreglar el daño tras recibir la reclamación y el requerimiento técnico, sobre todo si la prueba es sólida.
2) Acuerdo o conciliación. Puede negociarse una reparación a cargo del responsable, el abono de una partida al presupuesto de la comunidad o un compromiso de pago fraccionado. Un acuerdo evitable la litigación y suele ser más rápido.
3) Juicio por daños. Si se litiga, se presentan peritajes, presupuestos y pruebas. Si la comunidad obtiene sentencia favorable, la ejecución puede obligar a reparar o a pagar indemnización; si el demandante pierde, normalmente cada parte asume sus costas, salvo decisión en contrario.
Y si gana, ¿cobro real? Incluso con sentencia favorable, la ejecución depende de la capacidad patrimonial del responsable. Si el responsable es insolvente, la satisfacción puede ser parcial o demorada.
Puede iniciar la reclamación por su cuenta reuniendo pruebas y solicitando informe técnico. Necesitará abogado si la otra parte no responde, si la reclamación exige cuantificar daños complejos o si quiere litigar para forzar la reparación o la indemnización. Si la otra parte tiene representación o la reclamación supera la capacidad de la administración, contrate asesoría. Verifique si puede solicitar asistencia gratuita.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Sí, si la obra causó daño a elementos comunes o a otras unidades. Es necesario probar la relación entre la obra y el daño mediante informe técnico y notificar formalmente al vecino.
Sí, siempre que estén bien documentadas: fecha, hora, y si es posible conservar los archivos originales. Acompañe con vídeos y testigos para reforzar la prueba.
Si la empresa no responde, la comunidad puede reclamar al responsable que contrató o valorar acciones contra el seguro de la comunidad si la póliza cubre responsabilidad frente a terceros.
Sí. Comparar presupuestos ayuda a fijar la magnitud del daño y a negociar un precio razonable en la reclamación o en la demanda.
Sí. La junta puede autorizar la reparación para evitar daños mayores y, posteriormente, ejercer la acción regresiva contra el responsable para recuperar lo pagado.
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