¿Qué hacer si un propietario realiza obras privadas que afectan a elementos comunes?

¿Tienes razón?

Cuestiones determinantes: 1) qué se considera elemento común según los estatutos y la ley aplicable; 2) si las obras alteran o ponen en riesgo esos elementos; 3) si existe autorización previa (junta o permisos) y qué alcance tenía.

Elementos comunes: Las fachadas, la estructura, cubiertas, zócalos y las instalaciones generales suelen ser elementos comunes. Modificar estos elementos sin la aprobación debida puede vulnerar derechos de terceros y la seguridad del edificio. Si las obras afectan espacios privativos pero repercuten en la seguridad, las instalaciones o la estética común, también pueden requerir autorización.

Autorizaciones y permisos: Algunas obras que afectan elementos comunes requieren acuerdo en junta con la mayoría que indiquen sus estatutos y, en ocasiones, permiso administrativo municipal. Si existe autorización expresa y correcta, las obras pueden ser legítimas. Si se hacen sin permiso o con una autorización insuficiente, la comunidad puede exigir la paralización y la restitución.

Riesgo estructural o de seguridad: Si las obras comprometen la seguridad (por ejemplo, intervenciones en la estructura, redes eléctricas comunes o impermeabilización de cubiertas), la comunidad está obligada a actuar para proteger a todos los propietarios.

Cómo se soluciona

1) Documente inmediatamente. Tome fotos y vídeos con fechas visibles que muestren la obra y sus efectos. Anote la hora, describa las actuaciones y, si hay testigos, pida testimonios por escrito. Si la actividad genera polvo, grietas o ruido, registre esos impactos.

2) Solicite la actuación del administrador y del presidente. Envíe un requerimiento escrito para que la administración compruebe si la obra cuenta con las autorizaciones necesarias y, de no ser así, pida la paralización inmediata y la convocatoria de junta si procede.

3) Reúna documentación técnica. Solicite al vecino copia de los proyectos, licencias municipales y el acuerdo de la junta que autorice la intervención. Si no se la facilitan, pida que la administración la solicite oficialmente.

4) Medidas provisionales. Si existe riesgo inminente para la seguridad o para elementos comunes, pida en escrito que se adopten medidas urgentes: paralización de la obra y acometida de un peritaje técnico. En situaciones graves, la comunidad o un propietario puede requerir actuación administrativa municipal para paralizar obras sin permisos.

5) Reparación y responsabilidad. Si las obras causan daños a elementos comunes, el autor de las obras debe responder de la restitución y de los gastos. Documente los daños y solicite valoración técnica para cuantificar la reparación.

6) Vía judicial o administrativa. Si no hay respuesta o la situación empeora, la comunidad o un propietario puede solicitar medidas judiciales para paralización, restitución y reparación. Antes de litigar, intente la mediación y aporte peritajes que acrediten daños o riesgo.

Qué puede hacer sin abogado: Las gestiones iniciales —documentar, reclamar internamente y pedir comprobación de permisos— las puede hacer usted. Necesitará asesoría técnica (peritaje) y legal cuando la obra comprometa la estructura, la seguridad o exista resistencia a paralizarla.

Qué puede pasar

1) Paralización y regularización. Con frecuencia, tras la reclamación y la comprobación técnica, la situación se regulariza: el propietario obtiene permisos, adapta la obra a las condiciones y compensa daños. Esto evita coste procesal y devuelve la normalidad.

2) Acuerdo para reparación y condicionalidad. La comunidad puede pactar que el autor de la obra repare daños, aporte fianzas o realice mejoras adicionales para mitigar efectos. Un acuerdo con condiciones escritas y garantías suele ser preferible a la vía judicial.

3) Actuación administrativa o judicial. Si la obra carece de permisos o pone en riesgo la seguridad, la autoridad municipal puede ordenar la paralización y sancionar. Judicialmente, se puede pedir la paralización cautelar y la restitución. Si la comunidad demanda y pierde, puede asumir costas; si gana, la responsabilidad del autor se mantiene, pero la ejecución dependerá de su solvencia.

¿Y si gana, cobra? Aunque obtenga una sentencia o resolución administrativa favorable, la satisfacción material depende de la solvencia del vecino: la sentencia le da un título para exigir la reparación, pero la ejecución puede requerir pasos adicionales.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la obra desde el inicio: sin fotos fechadas pierde la prueba de lo que cambió.
• Confrontación directa sin pruebas: discutir con el vecino sin dejar constancia escrita puede empeorar la convivencia y su prueba.
• No solicitar peritaje técnico cuando hay riesgo estructural: sin evaluación técnica su argumento pierde fuerza.
• Firmar acuerdos informales sin garantías ni fianzas que aseguren la reparación.
• No usar la vía administrativa cuando faltan permisos: la paralización municipal puede ser la solución más rápida.