¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

¿Tienes razón?

Tres elementos marcan si su reclamación contra un inquilino por impago es sólida: contrato firmado que fije la obligación de pago; pruebas de los impagos (recibos, extractos bancarios, transferencias no realizadas); y las comunicaciones previas en que usted reclamó la deuda. Si tiene un contrato claro y recibos o comprobantes que demuestren la falta de pago, su posición es fuerte. Si el arrendamiento es verbal o no hay registros, su caso depende de pruebas alternativas: testigos, mensajes en que se reconoce la deuda o comprobantes de intentos de pago.

También influye la conducta del inquilino: si ha dejado de pagar y además ha causado daños o subarrendado sin permiso, ello agrava su posición. Por otro lado, si el impago se explica por una disputa sobre la habitabilidad o por un problema serio con el inmueble, conviene documentar estas cuestiones antes de iniciar una reclamación civil pura.

En definitiva: si puede probar el impago y ha reclamado previamente, está en posición de exigir la renta. El primer paso no es necesariamente llevarlo ante un juez: una reclamación fehaciente suele preceder a cualquier otra actuación.

Cómo se soluciona

1. Reúna pruebas: contrato de arrendamiento, comprobantes de pago anteriores, extractos bancarios que demuestren la falta de abonos y todas las comunicaciones con el inquilino (mensajes, correos electrónicos). Si dispone de testigos que hayan visto el incumplimiento o la ocupación, anote sus datos.

1. Envíe una reclamación por escrito y fehaciente. Notifique al inquilino el importe adeudado, el periodo al que corresponde y solicite el pago. Conserve copia del envío y del acuse de recibo si lo hubiese.

1. Negocie alternativas: en ocasiones conviene proponer un plan de pagos por escrito que el inquilino firme. Un acuerdo firmado reduce tiempos y riesgo de litigio.

1. Si no hay respuesta, documente gastos adicionales (gestiones de cobranza, visitas, intervenciones de servicios) y valore la vía judicial o arriendos de cobranza. Para iniciar un procedimiento judicial o solicitar medidas para recuperar la vivienda, necesitará presentar las pruebas reunidas.

1. Si opta por juicio, prepárese para la fase probatoria: tómese tiempo para organizar toda la documentación y dar cuenta de los esfuerzos de cobro. Un abogado le ayudará a presentar la demanda y a valorar medidas cautelares si proceden.

1. Antes de emprender acciones, verifique la capacidad patrimonial del inquilino; una sentencia contra una persona sin bienes líquidos puede ser difícil de ejecutar. Esto no invalida la acción, pero es un dato práctico para decidir estrategia.

Tareas que puede hacer usted mismo: recolectar documentación, enviar la reclamación escrita y tratar de negociar. Un abogado es aconsejable para demandar y para ejecutar la sentencia si procede.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Lo habitual es que el inquilino responda tras una reclamación formal y pague, o que se alcance un plan de pagos. Documente cualquier acuerdo por escrito y firme.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación pueden fijarse plazos y garantías adicionales (por ejemplo, aval o aumento de la fianza). Un acuerdo reduce costes y riesgo de impago futuro.

3) Juicio. Si se llega a juicio, el tribunal valorará la deuda y podrá ordenar el pago y la restitución del inmueble. Si usted pierde, puede deber costas; si gana, hay que considerar la ejecución de la sentencia. En cualquier caso, una sentencia contra un deudor insolvente puede ser de difícil ejecución.

Y si gana, ¿cobro? Ganar en juicio no garantiza el cobro inmediato. La eficacia de la ejecución depende del patrimonio del inquilino. Por eso la valoración previa de la solvencia y la negociación práctica son relevantes.

Errores que arruinan el caso

• No conservar recibos ni extractos bancarios que demuestren el impago.

• Dejar pasar comunicaciones orales sin enviarlas por escrito: las pruebas documentales pesan mucho.

• Ignorar la posibilidad de un acuerdo de pago; a veces aceptar un plan firmado es más rentable que litigar.

• No comprobar la solvencia del inquilino antes de iniciar un juicio, lo que puede dejarle con una sentencia difícil de cobrar.

• Tomar medidas fuera de la ley (intimidación, corte de servicios, echar pertenencias) que pueden perjudicarle en un procedimiento y generar responsabilidades.