Si el inquilino causó daños al inmueble, puede reclamarle reparación o compensación; lo que determina su éxito es la prueba del daño, el inventario de entrega y si el contrato incluía depósito o garantías. Primer paso: documente el estado con fotos, lista de daños y, si es posible, un peritaje técnico y presupuestos de reparación.
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Su derecho a reclamar por daños depende de cuatro elementos: la prueba del estado anterior, la existencia de un inventario o acta de entrega, la naturaleza del daño (daño ordinario por uso versus daño manifiesto) y las garantías pactadas en el contrato (depósito, fiador). Si existe un inventario de entrada y salida que muestre diferencias, su caso es más sencillo. Si no lo hay, necesitará otras pruebas como fotos antiguas, facturas de reparaciones previas o testigos que acrediten el estado anterior.
El daño intencionado o negligente que excede el desgaste corriente suele generar responsabilidad del inquilino. Si el contrato incluía un depósito, usted puede usarlo para cubrir reparaciones siempre que pueda justificar el gasto. Si el inquilino se marchó sin dejar nada, su reclamación puede dirigirse contra su persona o contra un fiador si existía. En paralelo, ciertos daños graves pueden constituir delitos; si parece que hubo voluntad de destruir, debería evaluarse la vía penal además de la civil.
1) Se arregla con una carta y cobro del depósito. Lo más frecuente es que el propietario use el depósito para pagar reparaciones y, si sobra, lo devuelva. Una comunicación clara con presupuestos suele resolverlo.
2) Acuerdo o conciliación. Mediante negociación o mediación, puede pactarse que el exinquilino pague parte o que permita la reparación por su cuenta bajo control. Un acuerdo reduce costes y tiempo.
3) Demanda y posible sentencia. Si el caso llega a juicio y usted prueba los daños y el coste, puede obtener una resolución que ordene el pago. Si pierde, deberá asumir los gastos procesales; si gana, la efectividad del cobro depende de la solvencia del demandado.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia a su favor no garantiza cobro inmediato. Si el exinquilino es insolvente, la ejecución puede resultar infructuosa o larga. Por eso conviene valorar la posibilidad de un acuerdo ejecutivo antes de litigar.
Si la reclamación es por el depósito o reparaciones menores, puede intentar resolverla usted con presupuestos y comunicación formal. Necesita abogado cuando la cuantía de los daños es significativa, si el exinquilino niega responsabilidad o si piensa acudir a la vía penal. Si le ofrecen un acuerdo, consúlteselo a un abogado; muchas veces esa es la línea en que el abogado se paga solo.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en desahucios
Puede destinar el depósito a reparaciones justificadas, pero debe documentar y comunicar la aplicación. No hacerlo complica su posición si luego el exinquilino reclama.
Sí, las fotos fechadas y con metadatos ayudan. Aun mejor si tiene fotos del estado inicial. Complementelas con presupuestos y facturas.
Si hay indicios de daño intencional, puede presentar denuncia penal. La vía penal no sustituye a la civil: ambas pueden seguirse simultáneamente.
Si es insolvente, una sentencia puede ser difícil de ejecutar. Antes de litigar valore un acuerdo o pagos fraccionados garantizados.
Depende de la póliza y de la causa del daño. Consulte su contrato de seguro; guarde facturas y el informe pericial para reclamar al asegurador si procede.
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