Si la superficie que figura en la escritura no coincide con la medida real de la vivienda, usted puede reclamar responsabilidad por error o por información inexacta. Lo que importa es qué se pactó, qué prueba existe (planos, mediciones, acta de entrega) y si la diferencia altera el valor o el uso. Primer paso: encargue medición técnica y reúna la documentación de la compraventa y de la memoria de calidades.
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Su reclamación depende de tres factores principales. Primero, el contenido del contrato y la memoria de calidades: si la superficie era una característica esencial que se ofreció por escrito, la discrepancia es más fácilmente calificable como incumplimiento. Segundo, la magnitud de la diferencia: si la variación altera sustancialmente el uso o el precio, su posición es más fuerte; si es mínima, puede considerarse tolerable según lo pactado. Tercero, la prueba técnica: un informe pericial que mida la superficie y compare con la escritura y los planos será la base para cualquier reclamación. Además, verifique si en la escritura figura una nota sobre superficies aproximadas; en tal caso la carga probatoria cambia.
Tenga en cuenta que las mediciones pueden variar según la técnica, y que el Registro puede admitir rectificaciones cuando hay error material. También puede existir responsabilidad profesional de quien efectuó los planos o la medición inicial (arquitecto, topógrafo o la propia promotora). Por eso es clave identificar de dónde proviene la discrepancia: error en plano, omisión de áreas comunes, o uso indebido de metros autorizados.
1) Se arregla con una carta: la parte contraria acepta corregir la escritura o compensar económicamente. Este es un resultado frecuente cuando la diferencia es indiscutible y la parte responsable quiere evitar litigio.
2) Acuerdo o conciliación: pueden pactar una reducción del precio, una obra de subsanación a cargo del vendedor o una escritura complementaria que refleje la superficie real. Un acuerdo es ventajoso si evita procesos largos y costosos.
3) Juicio: si se litiga, el juez valorará la prueba pericial y decidirá sobre la rectificación, la reducción del precio o la indemnización. Si usted obtiene sentencia favorable, la ejecución dependerá de la capacidad de pago del demandado. Si pierde, puede quedar obligado a costas y a mantener el bien como está.
Y si gana, ¿cobra? La sentencia puede ordenar indemnización, pero cobrarla exige localizar bienes embargables; con vendedores insolventes, la satisfacción suele ser parcial.
• No encargar medición profesional al inicio. Sin informe técnico la disputa se convierte en intercambio de opiniones.
• Aceptar la escritura sin comprobar la superficie. Firmar sin constatar las medidas reduce argumentos posteriores.
• No documentar ofertas y planos previos. Las propuestas comerciales y memorias de calidades son evidencia que suele marcar la diferencia.
• Limitar la reclamación a conversaciones orales. Siempre envíe comunicaciones por escrito y guarde acuses.
Puede encargar la medición y presentar la reclamación usted mismo; eso suele resolver muchos casos. Contrate abogado si la otra parte propone un acuerdo económico o se niega a negociar, si la diferencia es sustancial o si hay indicios de mala praxis profesional. Un abogado ayuda a cuantificar la pérdida, a negociar y a tramitar la rectificación registral o la demanda civil. Informe sobre la posibilidad de asistencia jurídica si no puede costear servicios privados.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
No es suficiente. Necesita un informe técnico firmado por un profesional (arquitecto o perito) que detalle la metodología y los resultados; ese documento es la base probatoria en cualquier reclamación.
La cláusula de aproximación cambia la discusión: reduce la fuerza de su pretensión pero no la anula. Si la diferencia supera lo que puede considerarse aproximado o fue ocultación deliberada, aún puede reclamar.
Idealmente la parte responsable debería asumirla. Si no hay acuerdo, usted puede costearla para iniciar la reclamación y luego reclamar el coste si obtiene sentencia favorable; consulte a su abogado.
Se puede solicitar la rectificación registral, pero la inscripción es un acto que puede requerir resolución judicial si hay controversia entre las partes. La rectificación registral depende de la prueba y de la decisión administrativa o judicial.
Esa es una causa habitual de discrepancias. El informe técnico debe identificar cuáles áreas fueron mal computadas. Si hay error, puede reclamar la corrección y la compensación correspondiente.
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