Si la empresa de mantenimiento no cumple, no siempre es culpa suya: lo que importa es qué dice el contrato, quién aprobó la contratación y qué prueba existe de los pagos y de las órdenes. Lo primero que debe hacer la junta es reunir los documentos (contrato, órdenes, recibos y testigos) y pedir por escrito el cumplimiento o la rescisión sin destruir evidencia. Eso le da la posición para reclamar, negociar o impugnar la decisión ante la autoridad competente.
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Que la comunidad tenga fundamento para reclamar depende de cuatro cosas: el contenido del contrato, la forma en que se aprobó la contratación, la prueba del incumplimiento y el perjuicio real que sufre la comunidad. Si el contrato fija tareas concretas y la empresa no las ejecuta, su caso es fuerte. Si la contratación se aprobó en junta y consta en acta, la comunidad puede exigir cumplimiento y daños. Si la orden fue verbal y no hay recibos ni instrucciones por escrito, la posición es más débil pero no inexistente: la prueba la pueden dar testigos, fotos, correos y comprobantes de pago.
También influye quién firmó y con qué poderes. Si firmó el presidente sin autorización de la junta y el reglamento exige aprobación previa, la contratación puede ser nula o anulable. Si pagaron por adelantado y la empresa no entrega, la comunidad tiene un derecho de crédito frente al proveedor, que debe acreditarse con documentos. Finalmente, evalúe el daño: una avería que deja un sistema crítico inoperante tiene más peso que retrasos en tareas menores.
Y si gana, ¿cobra? Una resolución favorable es un título ejecutivo, pero solo sirve si el proveedor tiene patrimonio disponible o se le embargan bienes. En la práctica hay casos en los que ganar no garantiza cobro inmediato.
La primera reclamación y la redacción de la carta puede hacerla la junta por sí misma. Busque abogado si hay dudas sobre la validez del contrato, si la otra parte ofrece un acuerdo o si debe promover una demanda. Si la contratación fue irregular o existe riesgo de ejecuciones o embargos, el abogado ayuda a valorar la posibilidad de medidas cautelares y a cuantificar el daño. Si califica para justicia gratuita, solicítelo al profesional.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Sí, la comunidad puede buscar la rescisión por incumplimiento si el contrato establece obligaciones claras y el proveedor no las cumple. Primero documente el incumplimiento y reclame por escrito. Si la rescisión afecta a terceros o a servicios esenciales, consulte a la junta y, si procede, a un abogado antes de ejecutar la medida.
Los mensajes de WhatsApp pueden servir, pero conviene exportarlos y acompañarlos con otros medios (fotos con fecha, facturas, testigos). Si el proveedor borra mensajes, perderá esa prueba; por eso es importante guardarla en un formato que se pueda imprimir y firmar.
No pague sin acreditar que la junta aprobó la obra adicional. Solicite presupuesto por escrito y aprobación en acta. Si ya pagaron y la junta no lo autorizó, la comunidad puede reclamar la devolución o compensación.
Depende del reglamento interno y de lo que fije el contrato de copropiedad. Si la junta excedió sus poderes, la contratación puede ser impugnable en la asamblea de propietarios o ante la vía civil por lesión del interés común.
Contratos firmados, anexos, facturas, comprobantes de pago, actas de la junta donde se aprobó la contratación, órdenes de trabajo, reportes técnicos, fotos del estado previo y posterior, y exportaciones de chats relacionados con el servicio.
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