Negligencia de mantenimiento pone en riesgo estructura

¿Tienes razón?

Para saber si su alarma es fundada debe evaluar tres aspectos. Primero: la naturaleza del daño visible. Grietas en muros portantes, hundimientos, filtraciones persistentes que afectan elementos estructurales, corrosión de elementos de soporte o deformaciones en la cubierta son señales que merecen atención técnica inmediata. Segundo: la historia y las comunicaciones previas. Si usted o varios vecinos han notificado problemas repetidamente y la administración no ha invertido en reparación, eso demuestra negligencia. Tercero: la documentación técnica. Un informe pericial que diga que el daño afecta a elementos estructurales es la prueba más contundente. Sin ese informe, la discusión suele centrarse en el grado de riesgo; con un peritaje efectivo se clarifica la obligación de la comunidad.

No todo deterioro es riesgo estructural: hay desperfectos estéticos o de acabados que no comprometen la estabilidad. Pero si observa hundimientos, inclinaciones, grietas que crecen, desplome de revestimientos o deformaciones en elementos que sustentan cargas, el asunto deja de ser estético.

Cómo se soluciona

1. Documente de inmediato. Fotografía las grietas, filtraciones, hundimientos y cualquier signo de movimiento. Tome fotos con objetos de referencia para mostrar la escala. Reúna declaraciones firmadas de vecinos que confirmen la fecha en que se observaron los defectos y exporte comunicaciones anteriores a la administración.

1. Exija por escrito la inspección técnica. Envíe una carta o correo a la administración pidiendo la contratación de un ingeniero estructural o perito competente para evaluar el estado. Solicite copia del informe y pida medidas provisionales mientras se realizan las reparaciones.

1. Convocar o pedir que la asamblea trate el tema. La asamblea puede aprobar la contratación de obras de reparación y la forma de financiación. Si la administración resiste, los propietarios pueden solicitar la convocatoria de una asamblea extraordinaria conforme al reglamento para tratar la urgencia.

1. Si la administración o la asamblea no actúan y existe riesgo real, busque asesoría legal para solicitar medidas cautelares ante la instancia judicial competente. Las medidas cautelares pueden ordenar trabajos urgentes, limitar el uso de determinadas áreas o exigir inspecciones técnicas inmediatas. Para pedir este tipo de medidas hará falta prueba documental y, habitualmente, un informe técnico.

1. En paralelo, documente cualquier erogación o gasto que usted u otros vecinos realicen para mitigar el riesgo. Esos gastos pueden ser objeto de cobro a la comunidad si luego se demuestra la obligación de reparar por responsabilidad de la administración.

Qué hace usted solo y qué necesita profesional: usted debe documentar, recabar testigos, notificar por escrito a la administración y exigir la contratación de un perito. Un abogado es necesario si la administración no responde, para presentar medidas cautelares o para litigar sobre la obligación de la comunidad de costear y ejecutar las obras. En casos de riesgo real es recomendable actuar con asesoría técnica y legal coordinada.

Qué puede pasar

1) Se arregla con intervención administrativa. La administración o la asamblea ordenan el peritaje y las reparaciones. Es la salida más práctica: un informe técnico seguido de obra y control por parte de la comunidad.

2) Acuerdo o contratación concertada. La comunidad puede negociar con contratistas y aprobar un plan de reparación con financiamiento compartido. Un acuerdo bien documentado incluye presupuesto, plazos y control de calidad. A veces se acuerda una derrama especial para cubrir las obras.

3) Proceso judicial y medida cautelar. Si no hay respuesta y el riesgo es serio, se puede pedir al tribunal medidas que obliguen a actuar. La vía judicial puede terminar en una sentencia que ordena obras y condena al pago de su costo a la comunidad; si la comunidad carece de fondos o el consorcio era negligente, ejecutar esa sentencia puede plantear dificultades prácticas. Si pierde la parte demandante, además, podría asumir las costas si el tribunal así lo decide.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable que condene a la comunidad o al administrador es útil, pero su eficacia depende de la situación patrimonial de los condenados. Por eso muchas comunidades optan por acuerdos rápidos que permitan la reparación efectiva antes que prolongar la disputa.

Errores que arruinan el caso

• Minimizar y no documentar los primeros signos de daño. La falta de pruebas tempranas obliga a depender de peritajes posteriores que pueden ser discutidos.
• Pagar o contratar obras urgentes sin autorización comunitaria y sin conservar facturas. Luego será más difícil reclamar esos gastos.
• No solicitar un informe técnico independiente. Apoyarse únicamente en opiniones verbales de terceros empeora la posición.
• No coordinar la acción técnica con la legal cuando el riesgo existe. A veces actuar solo desde lo técnico sin reclamar por escrito a la administración dilata la obligación de ésta.