Si el contrato prohíbe el subarriendo y su inquilino lo hace sin su permiso, tiene motivos para actuar: lo que determina su margen de maniobra es lo pactado en el contrato, la conducta del ocupante y si hay perjuicio real. Primer paso: documente el subarriendo (fotos, anuncios, recibos) y localice el contrato. Con esa prueba podrá requerir al inquilino, negociar o iniciar acciones para recuperar la posesión si corresponde.
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Tres elementos marcan su posición cuando sospecha que su inquilino subarrienda sin permiso:
Tener contrato con prohibición y pruebas del subarriendo le deja en una posición favorable. Si el contrato es ambiguo, la controversia se complica.
Usted puede reunir pruebas y enviar el requerimiento inicial. Necesita abogado si quiere iniciar desalojo o procedimiento judicial, o si el inquilino ofrece defensa jurídica.
1) Se arregla con una carta y cese del subarriendo. En muchos casos, el requerimiento y la amenaza de medidas bastan para que el inquilino haga firmar a los subocupantes y termine la situación.
2) Acuerdo para regularizar. Puede llegar a un acuerdo: autorización condicionada al pago de una cantidad extra, referencias del subinquilino o modificación del contrato. Un acuerdo evita pleitos y le permite controlar al ocupante.
3) Procedimiento para recuperar la posesión. Si el inquilino incumple y no cesa, se puede iniciar un procedimiento de desalojo basado en incumplimiento contractual. En este escenario, usted puede reclamar daños y perjuicios y costas. Si pierde la acción por defectos en la prueba, puede quedarse sin parte del remedio; si gana, la ejecución dependerá de la efectiva expulsión del subinquilino y de la capacidad de pago del demandado.
Y si gano, ¿cobro? La sentencia de desalojo puede ordenar indemnizaciones, pero cobrar depende de los bienes del arrendatario. Además, ejecutar una sentencia puede requerir medidas adicionales si hay subocupantes con terceros derechos.
Puede recabar pruebas y enviar un requerimiento inicial sin abogado. Necesita contratar uno si desea iniciar un desalojo, si hay impago o daños, si el inquilino tiene defensa legal o si la situación incorpora subinquilinos con derechos. Un abogado también le orientará sobre la estrategia y la posibilidad de reclamar indemnizaciones.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
No. Entrar sin permiso puede constituir allanamiento. Documente con métodos legítimos: fotos desde espacios comunes, testimonios, anuncios y pruebas documentales. Si necesita entrar, use vías legales.
Anuncios en internet, recibos de pago del subalquiler, mensajes entre inquilino y subinquilino, testimonios de vecinos, fotos y grabaciones de ruido o actividad que demuestren ocupación.
Si el contrato lo prevé y hay incumplimiento, puede existir base para rescindir. Antes de hacerlo, consulte a un abogado para evitar errores formales que anulen la rescisión.
Si el propietario recibe pagos sin su autorización, revise si eso supone una alteración del contrato o una cesión tácita. Consulte con abogado: la situación puede requerir medidas para proteger sus derechos.
Depende de lo pactado en el contrato. Si existe una prohibición expresa, puede impedirse. Si el contrato es ambiguo o lo permite, la actuación es distinta. Lea el contrato y actúe conforme a lo pactado.
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