Me reclaman daños por desgaste normal, ¿tengo que pagar?

¿Tienes razón?

Tres factores determinan si una reparación corresponde a desgaste normal o a responsabilidad del inquilino:

1. La naturaleza del daño. El desgaste normal incluye desvanecimiento de pintura, suelos con uso, pérdida de brillo en superficies y otras afecciones previsibles por el uso ordinario. Roturas por golpes, roturas por negligencia, manchas profundas por derrames, o daños intencionales suelen ser responsabilidad del ocupante.

1. El estado al inicio del alquiler. Si al entrar el inmueble ya presentaba defectos y usted los dejó por escrito o pidió que se repararan, esas deficiencias no son su responsabilidad. Una hoja de inventario o fotos al inicio cambian radicalmente la discusión.

1. El tiempo de ocupación y el tipo de vivienda. El desgaste razonable depende de cuánto tiempo vivió allí y del uso. Un apartamento ocupado muchos años tendrá signos que no son atribuibles a una sola persona; pero si el contrato era por poco tiempo y el daño es evidente, la carga de la prueba cambia.

Si no hay acta de entrega ni fotos de entrada, su caso sigue siendo defendible, pero será más difícil. La carga probatoria en ese escenario se apoya en el contraste entre lo que el arrendador reclama y las pruebas de uso normal (facturas de mantenimiento, testigos, etc.).

Cómo se soluciona

1. Documente el estado actual. Tome fotos y vídeos con fecha de cada habitación, de los daños que le reclaman y de los demás elementos. Incluya planos si puede. Guarde esas imágenes en varios dispositivos y suba copia a la nube.

1. Busque prueba del estado al inicio. Localice el contrato, inventario, correos o mensajes donde se describía el estado. Si no existe, recopile testigos: vecinos, exinquilinos o personas que le acompañaron en la entrega.

1. Pida presupuesto profesional. Acuda a un técnico (electricista, plomero, pintor) y pida un presupuesto por escrito que distinga averías por uso normal y daños causados por mal uso. Ese documento sirve para negociar y para la futura valoración judicial.

1. Reclame por escrito si no está de acuerdo. Envíe una carta donde explique por qué esos daños son por uso normal, adjunte fotos y presupuestos, y ofrezca una solución razonable (por ejemplo, pintar sí, reponer un elemento roto no). Guarde constancia de la entrega.

1. Negociación y acuerdo. Proponga pagar las reparaciones que claramente no son desgaste y discutir lo demás. Si el arrendador ofrece descontarlo de la fianza, evalúe si le conviene: a veces aceptar un descuento y cerrar evita mayores costes.

1. Si no hay acuerdo, busque asesoría. Un abogado puede valorar la prueba y, si procede, reclamar la devolución de la fianza o impugnar la reclamación. En caso de duda sobre la solvencia del arrendador, considere si el coste de litigar compensa.

Usted puede hacer los pasos iniciales: fotografiar, localizar documentos, pedir presupuestos y enviar la reclamación. Necesitará abogado si la cuantía es relevante, si el arrendador ya presentó demanda o si le ofrecen un acuerdo que duda aceptar.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta o por negociación. Lo más habitual es que, ante una contestación bien argumentada y con presupuestos técnicos, el arrendador acepte una reducción o una solución intermedia. Muchas veces se compensa una reparación menor con la fianza y se cierra.

2) Conciliación o acuerdo formal. Pueden pactar quién paga qué y cómo se compensa. Un acuerdo escrito evita disputas futuras y asegura que no habrá reclamaciones adicionales.

3) Juicio o reclamación judicial. Si llega a juicio, el juez valorará la prueba técnica y la existencia o no de inventario o acta de entrega. Si pierde, podrá verse obligado a pagar las reparaciones y costas. Si gana, recuperará lo descontado de la fianza o la devolución del importe que pagó indebidamente. Recuerde: una sentencia solo es útil si el arrendador tiene bienes para ejecutar; de lo contrario, la efectividad del cobro puede ser limitada.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable ordena el pago, pero la ejecución depende de la solvencia del demandado. Antes de litigar, conviene valorar la probabilidad de cobro.

Errores que arruinan el caso

• No hacer fotos al entrar ni al salir. Sin imágenes, el caso se basa en testimonios y es más débil.
• Tirar o reparar por su cuenta sin documentarlo: si el arrendador alega mal uso, usted tendrá menos defensa.
• Firmar recibos aceptando tener que pagar sin leer o sin condiciones.
• No pedir presupuesto técnico: las cifras y la clasificación profesional son prueba clave.
• Enfadarse y publicar acusaciones en redes: puede volverse en su contra en un procedimiento posterior.