Si la empresa contratada por la comunidad no cumple, la junta tiene la obligación de reclamar y, si procede, rescindir el contrato. Lo decisivo es el contenido del contrato, las obligaciones incumplidas y la documentación que pruebe el fallo. Primer paso: exigir por escrito el cumplimiento o la constancia del incumplimiento con pliegos, órdenes y actas de entrega.
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Tres factores marcan la solidez de su reclamo: el contrato que firmó la comunidad con la empresa (términos, alcance y garantías), la prueba del incumplimiento (actas de recepción, fotografías, informes técnicos) y la actuación de la junta ante la falta. Si la empresa no realizó lo pactado, dejó trabajos a medias o prestó un servicio defectuoso, esa falla es la base para exigir cumplimiento, reparación o rescisión. También importa si la comunidad aceptó formalmente el trabajo a pesar de defectos: una aceptación puede complicar posteriores demandas si no se dejó constancia de reservas.
En la práctica conviene diferenciar responsabilidad de la empresa frente a la comunidad y posibles reclamaciones individuales de propietarios por daños directos dentro de sus viviendas. Si el perjuicio le afecta personalmente (humedades, daños por mala instalación), usted tiene interés directo en que la junta actúe o que la propia empresa responda ante usted.
1) Se arregla con una carta y reparación. La salida más frecuente es que la empresa acepte corregir defectos tras una reclamación formal. Esto suele resolver el conflicto sin costes mayores.
2) Acuerdo o conciliación. La comunidad y la empresa pueden pactar la terminación del contrato con compensación o sustitución por otra empresa. Para usted, acordar una reparación directa o una compensación puede ser más rápido que esperar un juicio.
3) Juicio por incumplimiento contractual. Si no hay acuerdo, la comunidad puede demandar a la empresa por incumplimiento. Si la comunidad pierde la demanda, las consecuencias contractuales (costes y responsabilidades) se dirimen entre las partes. Si la comunidad gana, podrá obtener reparación y eventualmente ejecutar la condena; sin embargo, cobrar depende de la solvencia de la empresa.
Y si gana, ¿cobra? La efectividad de una sentencia depende de la capacidad económica de la empresa y de las posibilidades de embargo. Una condena es útil, pero no siempre garantiza el cobro efectivo.
Si la cuestión es una discusión menor de reparación, la junta y la empresa suelen resolverlo. Necesitará abogado si hay daños importantes en su vivienda, la junta se niega a reclamar, la empresa presenta excusas técnicas, o si le ofrecen un acuerdo económico: entonces conviene asesoría para valorar la oferta. También pida información sobre justicia gratuita si su situación económica lo justifica.
Otros problemas frecuentes en abogados de comunidades de propietarios
Usted puede reclamar por daños directos que la empresa le haya causado en su vivienda. No obstante, si la comunidad es la parte contratante, es recomendable que la junta actúe primero; su reclamo individual puede complementarse con la acción de la comunidad.
Sí, siempre que sean claros y estén firmados por profesionales habilitados. Un peritaje independiente aporta imparcialidad y suele ser más convincente en caso de disputa.
Sí puede proponerlo. Aceptar dinero en lugar de la reparación es una negociación legítima; conviene valorar la oferta por escrito y, si es importante, consultar a un abogado antes de firmar.
La comunidad puede reclamar la corrección, la rescisión contractual y la indemnización por incumplimiento. Para usted, es importante que la junta tramite formalmente la reclamación y documente los pasos.
Si hay daños significativos, la empresa se niega a reparar y no hay acuerdo razonable, la vía judicial o arbitral puede ser necesaria. Antes de eso, una negociación formal o mediación suele ser más rápida y menos costosa.
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