Dejar de pagar la hipoteca no borra la deuda y puede acabar en ejecución si el acreedor tiene título y el contrato lo permite; lo que decide si llega a ejecución es si el banco reclama judicialmente y si usted tiene o no capacidad para negociar o aportar garantías. Primer paso: pida al acreedor un detalle de su cuenta hipotecaria y ofrezca documentación sobre su situación económica si pretende negociar un plan.
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Que haya impago no implica automáticamente pérdida de la vivienda; lo que determina si procede una ejecución hipotecaria es: (1) la existencia de un título ejecutivo o contrato que permita la ejecución por impago; (2) si el acreedor inicia efectivamente las acciones de cobro judicial o extrajudicial; y (3) las negociaciones previas y la posibilidad de acuerdo. Si la entidad tiene documentación sólida y el contrato contiene cláusulas de ejecución por incumplimiento, puede solicitar la ejecución. Sin embargo, en muchos casos se intenta la negociación o la reestructuración antes de llegar a una ejecución forzosa.
También influye la situación patrimonial del deudor y la voluntad del acreedor de buscar soluciones alternativas. Aun así, en ausencia de acuerdo, la acción del acreedor puede llevar a la ejecución sobre el inmueble hipotecado.
Qué puede hacer usted solo: pedir el extracto y ofrecer un plan escrito. Cuándo buscar abogado: cuando el acreedor anuncia ejecución, cuando la deuda es elevada o cuando sospecha cláusulas abusivas en el contrato.
1) Se arregla con un acuerdo. Muchas ejecuciones se evitan mediante la reestructuración de la deuda: cambios en plazo, período de carencia o reducción temporal de cuotas. Un acuerdo firmado evita costas y protege la vivienda en el corto plazo.
2) Acuerdo con condiciones públicas o privadas. Puede concertarse una dación en pago, sustitución de deudor o venta pactada del bien. Estas soluciones requieren negociación y, a veces, la intervención de abogados.
3) Ejecución hipotecaria. Si el acreedor demanda y la ejecución prospera, el inmueble puede ser adjudicado o subastado para satisfacer la deuda. Si pierde en juicio, además puede afrontar costas procesales.
¿Y si gana, cobra? Si usted defiende con éxito la demanda, evitará la pérdida del bien y la posibilidad de que el acreedor obtenga el precio del remate. Si la sentencia le es favorable pero el acreedor apela o recurre, el proceso se prolonga; si gana la entidad, la venta del inmueble dependerá del procedimiento de ejecución y de la solvencia del deudor.
Si el acreedor amenaza con ejecución, si recibe una demanda o si la deuda es significativa, necesita un abogado para presentar la defensa, negociar condiciones y valorar alternativas (dación, reestructuración). Si hay cláusulas potencialmente abusivas, un abogado puede impugnarlas. Si tiene recursos limitados, investigue la posibilidad de asistencia jurídica gratuita.
Otros problemas frecuentes en reclamación y cobro de deudas
Normalmente la ejecución requiere un procedimiento judicial o un título que permita la ejecución. Existen vías extrajudiciales de cobro, pero la venta forzosa del inmueble suele seguir un proceso judicial o administrativo según la naturaleza del título.
Vender puede liberar la deuda si la venta satisface el saldo hipotecario o si el comprador asume la hipoteca; si queda saldo, usted sigue siendo responsable a menos que exista novación o dación en pago escrita.
No. Las ofertas deben formalizarse por escrito y aceptarse por la entidad. Una oferta verbal rara vez frena una ejecución iniciada.
Si la ejecución prospera y usted es condenado, además de perder el inmueble puede cargar con las costas y gastos del procedimiento. Por eso la defensa temprana es importante.
Sí, puede proponer reestructuración aportando pruebas de su situación económica. La entidad puede aceptar medidas temporales si percibe una viable posibilidad de pago futuro.
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