Si al terminar el alquiler surgen discrepancias sobre el inventario o daños, no está condenado: lo que importa es la prueba y la conducta posterior. Decisivo es si existe inventario firmado, fotos fechadas, comunicaciones previas y facturas de reparaciones. El primer paso es recopilar toda la documentación y pedir a la otra parte que detalle y pruebe los daños reclamados.
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No puede afirmarse sin analizar la prueba, pero su caso dependerá de estos elementos: 1) existencia y contenido del inventario firmado al inicio y/o al final; 2) pruebas fotográficas o de vídeo fechadas que muestren el estado del inmueble; 3) facturas o presupuestos que acrediten el coste real de las reparaciones reclamadas; y 4) conducta de las partes tras la entrega: si aceptó retenciones verbalmente sin documentarlas, su posición es más débil.
Si hay inventario firmado que describe los desperfectos, la otra parte tiene menos carga para justificar retenciones. Si no lo hay, su defensa puede basarse en pruebas alternativas: fotos, testigos, mensajes y la naturaleza del daño (desgaste por uso normal versus daño atribuible al inquilino). También es relevante si durante el arrendamiento reportó problemas y si el propietario los solucionó o no.
1) Arreglo directo: el resultado más frecuente es un acuerdo donde se fija un importe retenido o una reparación a cargo de quien corresponde. Es rápido y evita costas.
2) Conciliación con peritaje: acuerdan un perito que determina el coste; ambas partes aceptan el resultado y firman un documento. Esto suele evitar un juicio largo.
3) Juicio: si no hay acuerdo, el caso puede ir a juicio. Si pierde usted, asumirá la retención y las posibles costas; si gana, obtendrá una condena para que le devuelvan lo retenido y posiblemente costas. Pero la ejecución dependerá de la solvencia del demandado.
Y si gana, ¿cobra? La efectividad de una sentencia depende de la posibilidad real de ejecutar la resolución; averigüe la situación patrimonial de la otra parte antes de iniciar un proceso largo.
Si dispone de fotos, testigos y facturas, muchas disputas se resuelven por escrito o con peritaje sin necesidad de abogado. Necesitará abogado si la otra parte no aporta justificantes, si le ofrecen un acuerdo que no comprende, si la cuantía es alta o si el propietario tiene abogado. Si no puede pagar, consulte asistencia legal gratuita o la Defensoría del Pueblo para orientación.
Otros problemas frecuentes en arrendamientos y alquileres
Desgaste normal es el deterioro esperado por el uso ordinario del inmueble (pequeñas marcas, pérdida de brillo). Daño es una avería o rotura fuera del uso habitual (agujeros, roturas de puertas). La valoración técnica determina la diferencia y el coste de reparación.
Es necesario pero no suficiente. Solicite factura o dos presupuestos independientes; un solo presupuesto del propietario puede ser inflado y ser impugnable.
Sí. Un informe pericial independiente aporta un valor probatorio importante y suele ser determinante para alcanzar un acuerdo o para los tribunales.
Pida por escrito todo el contenido del acuerdo, plazo y forma de pago. Si la cantidad o las condiciones son relevantes, consulte a un abogado antes de firmar.
Sí: puede reclamar la cantidad que le retuvieron injustificadamente, presentando pruebas de que no existían o que los costes fueron exagerados. La acción depende de la prueba que conserve.
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