No siempre quien demanda al final paga todos los gastos. En un proceso de desahucio decide quién asume las costas el juez en función de quién pierde y de actuaciones concretas durante el procedimiento. Lo que determina el resultado es la prueba que aporte cada parte, cómo se desarrolló el proceso y si hubo mala fe o dilaciones. Primer paso: reúna y organice toda la documentación del contrato y los pagos antes de reclamar o responder.
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En un desahucio, que usted tenga derecho a recuperar la posesión del inmueble no implica automáticamente que la otra parte deba sufragar todas las costas. Lo que determina si usted paga o cobra las costas son, principalmente, tres factores: la resolución del juez sobre el fondo del asunto (quién gana o pierde), la conducta procesal de las partes (si hubo dilaciones, pruebas inútiles o mala fe) y la existencia de títulos o documentos que acrediten la relación arrendaticia y los incumplimientos. Si usted es propietario y tiene contrato escrito y recibos de pago, su posición procesal es más fuerte; si no, la valoración se complica y el juez puede repartir o imponer gastos de forma distinta.
También influye si el proceso siguió las reglas formales previstas en el Código de Procedimiento Civil y en la práctica del tribunal: la correcta presentación de pruebas, asistencia a las audiencias y cumplimiento de providencias. Finalmente, la petición concreta que haga cada parte en su demanda o contestación —por ejemplo, que se le condene en costas— debe estar sustentada; el tribunal no impone sanciones económicas solo porque una parte lo solicita.
1) Reúna la prueba que demuestra su situación. Si es propietario: contrato, recibos, comprobantes de transferencia, inventario de daños, comunicaciones por escrito, fotos fechadas del estado del inmueble y constancias de notificaciones. Si es ocupante, reúna prueba de pagos, comunicaciones y recibos. Exporte chats de mensajería y haga copias imprimibles de correos electrónicos; los dispositivos pueden perder información.
2) Preserve la posesión y la evidencia. No realice actos que puedan interpretarse como abandono o como destrucción de prueba. Guarde llaves, inventarios y fotografías. Si el inmueble está ocupado sin título, documente la situación con fotos y, si es posible, con testigos que firmen una relación de hechos.
3) Redacte una solicitud escrita de cobro de costas junto con la demanda o la contestación. Explique y documente los conceptos que pretende que el tribunal consideren como gastos procesales: peritajes, notificaciones, honorarios razonables del abogado si el tribunal lo admite, y otros desembolsos que pueda justificar. Entregar facturas o comprobantes aumenta la credibilidad.
4) Comparezca y actúe con diligencia en el procedimiento. Responda a notificaciones, aporte pruebas en los momentos procesales oportunos y evite maniobras dilatorias. Si usted gana, pida expresamente la condena en costas y aporte el detalle de los gastos. Si pierde, no admita hechos que no sean ciertos y plantee las reparaciones procesales que procedan.
5) Si el tribunal impone costas en su contra, valore medios alternativos: negociación con la otra parte para fraccionar o reducir el pago, petición de justicia gratuita si corresponde o examen de recursos procedentes ante el tribunal cuando proceda. Un abogado puede cuantificar mejor y orientar sobre recursos, pero la primera carta o petición puede hacerla usted mismo y, en muchos casos, evita la apertura de gastos mayores.
Las acciones que usted puede hacer sin abogado incluyen reunir y ordenar la prueba, enviar una reclamación fehaciente para la devolución de depósitos o el pago de rentas adeudadas, y presentar documentos iniciales. Sin embargo, la cuantificación de costas y la impugnación de un fallo que las impone normalmente requieren asesoría profesional.
Acuerdo directo: Es muy frecuente que el caso se cierre con un arreglo. La otra parte ofrece pagar una parte de lo adeudado y cubrir algunos gastos. A veces aceptar menos y cerrar el caso evita costas mayores; la ventaja es que el acuerdo es inmediato y ejecutable por la vía civil si se incumple.
Conciliación formal: En muchas sedes judiciales se intenta una conciliación. Allí se negocia montos y quién asume las costas. Un acuerdo homologado por un juez o por un acto de conciliación tiene la ventaja de ser ejecutivo, y puede incluir un reparto de gastos que ambos acepten.
Juicio y sentencia: Si no hay acuerdo, el juez decidirá sobre el fondo y quién paga las costas. Si usted gana, lo habitual es que solicite la condena en costas y el tribunal la imponga total o parcialmente al perdedor, salvo que exista causa que justifique su exención. Si usted pierde, puede terminar cargándole a usted buena parte de los gastos. Incluso con sentencia favorable, cobrar de un deudor insolvente puede ser difícil: una sentencia que condena en costas no garantiza efectivo inmediato, porque depende de la solvencia del condenado y de los mecanismos de ejecución.
Y si gano, ¿cobro? Una sentencia favorable facilita la ejecución, pero la eficacia depende de que la otra parte tenga bienes o ingresos susceptibles de embargo. En muchos casos la ejecución requiere nuevos trámites y puede dilatarse; evaluar la posibilidad de llegar a un acuerdo para obtener dinero efectivo antes de iniciar ejecución es una decisión práctica que conviene estudiar.
La primera reclamación por escrito puede hacerla usted mismo y en muchos casos eso basta para desencadenar una negociación. Necesita abogado si la otra parte ya contrató representación, si hay disputa sobre pruebas esenciales (contratos, pagos), si le ofrecen un acuerdo para cerrar el caso o si el tribunal le imputa costas altas. Si no puede costear abogado, pregunte por la asistencia judicial gratuita: puede aplicar en hogares con recursos limitados.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en desahucios
Sí puede solicitar que el juez condene al perdedor al pago de las costas, siempre que lo pida y lo justifique con documentación de los gastos. La decisión final corresponde al tribunal y considera la conducta procesal de las partes.
Se suelen considerar notificaciones, peritajes, tasas que procedan y los desembolsos necesarios debidamente justificados. La inclusión de honorarios profesionales depende de que el tribunal los admita y de la normativa aplicable.
La sentencia es un título que facilita la ejecución, pero cobrar depende de que existan bienes embargables. A veces un acuerdo voluntario es más eficaz para obtener dinero real.
Sí. Negociar un fraccionamiento o una reducción de costas suele ser efectivo y evita mayores gastos y demoras; un acuerdo homologado otorga seguridad ejecutiva.
No está automáticamente perdido, pero probar pagos sin recibos es más difícil. Busque otros documentos que acrediten la relación (correos, transferencias bancarias, testigos).
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