Comprar una vivienda en un edificio con obras pendientes puede suponer asumir cuotas extraordinarias, problemas de convivencia y limitaciones de uso. Lo que determina su riesgo es lo pactado en el título, las actas de junta de propietarios y la situación económica de la comunidad. Revise los documentos de la comunidad y exija un acuerdo escrito sobre obras y costes antes de cerrar la compra.
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Su posición depende de cuatro cosas: lo que dice la escritura y cualquier arras o contrato; si el vendedor informó y entregó las actas de la comunidad; la existencia de acuerdos previos que obliguen al propietario actual a contribuir a la obra; y la solvencia y disposición de la comunidad para ejecutar y cobrar las obras. Si la escritura incluye cargas o gravámenes que cubren las obras, usted asume ese coste salvo pacto contrario. Si el vendedor ocultó información relevante o falseó la documentación, tiene un posible reclamo por evicción o vicios ocultos.
En la práctica, la información que debe pedir antes de comprar es: actas de juntas donde se acuerden las obras, presupuestos aprobados, acuerdos sobre financiación y cualquier deuda pendiente de la comunidad. Si el vendedor no facilita esto, su riesgo aumenta; puede verse obligado a responder frente a la comunidad por cuotas extraordinarias aunque no haya sido quien decidió las obras.
Qué puede hacer por su cuenta: pedir actas y certificados, negociar con el vendedor y pedir cláusulas en la escritura. Busque abogado si hay ocultación intencional, si la junta inicia medidas de cobro o si la deuda reclamadas es elevada y la comunidad amenaza con medidas cautelares.
1) Se arregla con una carta
Muchas disputas se resuelven cuando el vendedor acepta asumir parte de la deuda o cuando la comunidad accede a prorrateos razonables. Un documento firmado que detalle el reparto de costes evita litigios.
2) Acuerdo o conciliación
Si se alcanza un acuerdo, conviene formalizarlo ante notario y que incluya mecanismos de pago y garantías. Aceptar un prorrateo puede ser práctico si la obra mejora el edificio y se compensa con incremento de valor.
3) Juicio
Si acaba en tribunal, este puede anular acuerdos de junta adoptados con irregularidades o condenar al vendedor por ocultación. Si pierde, usted puede quedar obligado a pagar las cuotas aprobadas por la junta. Incluso ganando, la ejecución de la decisión puede depender de los recursos de la comunidad o del vendedor.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia a su favor puede obligar al vendedor a indemnizarle, pero la eficacia depende de la existencia de bienes ejecutables del vendedor. A veces es más práctico negociar un pago inmediato que esperar resultados judiciales.
Si la compra no se ha cerrado, solicite al vendedor las actas y el certificado de deuda; un abogado puede redactar clausulas protectoras en la escritura. Si ya compró y descubrió ocultación, necesita abogado para valorar demanda por evicción o vicios ocultos, y para negociar con la comunidad o instar la impugnación de acuerdos de junta.
Otros problemas frecuentes en compra de vivienda
Sí, si las obras fueron aprobadas y la deuda afecta a la finca, usted puede resultar obligado por las cuotas extraordinarias salvo que exista pacto en contrario. Por eso es esencial el certificado de deuda antes de comprar.
Pida las actas de las últimas juntas donde se discutan obras, el presupuesto aprobado y un certificado del administrador sobre la deuda pendiente del inmueble.
Puede impugnarlo ante la vía judicial mostrando la falta de quórum o ilegitud del acuerdo. La impugnación suele requerir prueba documental y puede tardar su resolución.
Si ocultó información, puede reclamarle por evicción o vicios ocultos. Si se niega a negociar, la vía es la demanda civil, donde deberá probar la ocultación y el daño.
Un peritaje técnico y económico ayuda a valorar la magnitud de la obra y a comparar la cuota reclamada con el beneficio real para la propiedad.
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