Algunas cláusulas que le imponen obligaciones desproporcionadas o le quitan derechos pueden ser nulas o inaplicables. Lo que determina si una cláusula es abusiva es su contenido concreto, si fue negociada o impuesta y si contraviene la equidad contractual. El primer paso es copiar el contrato y marcar las cláusulas que le parecen desproporcionadas y reunir comunicaciones sobre cómo y por qué las aceptó.
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Para saber si su cláusula es abusiva considere tres preguntas: ¿qué obliga o limita exactamente la cláusula? ¿fue negociada o venía en un formulario tipo? ¿produce un desequilibrio manifiesto entre las obligaciones del arrendador y las del arrendatario? Una cláusula que impida al inquilino ejercer derechos básicos, que le cargue con responsabilidades extraordinarias sin contrapartida, o que le prive de recursos procesales clave puede ser considerada abusiva. En la práctica, las cláusulas redactadas por un sólo lado en contratos tipo son las que con más frecuencia se cuestionan. Sin embargo, la abusividad no se determina por la sola desequilibrio teórico: el contexto importa. Si usted firmó tras negociar condiciones y hay testigos o correos que muestran la negociación, su capacidad para impugnar disminuye. En cambio, si la cláusula aparece en letra pequeña y el propietario no permitió discusión, su argumento tiene más peso.
También importa el tipo de arrendamiento: para vivienda la protección del arrendatario suele ser mayor que para locales comerciales, donde las partes atraviesan relaciones comerciales y pueden pactar más detalles. En todo caso, la interpretación final depende de la valoración judicial o administrativa de la desproporción y de la buena fe contractual.
Distinga claramente las acciones que puede tomar usted (revisión del contrato, envío de comunicación, propuesta de redacción alternativa) de las que requieren abogado (presentación de demanda, alegatos técnicos, búsqueda de jurisprudencia y peritajes).
1) Se arregla con una carta o negociación: muchas cláusulas se corrigen con una simple negociación documentada. El arrendador suele preferir un acuerdo escrito que evite disputas y preservar la relación contractual.
2) Acuerdo o conciliación: en un acto de conciliación puede pactarse una redacción más equitativa que conserve el contrato vivo y evite litigios costosos. A menudo el inquilino acepta pequeños compromisos a cambio de eliminar cláusulas claramente desproporcionadas.
3) Juicio o impugnación judicial: si lleva el caso ante la autoridad competente, el tribunal puede declarar la nulidad de la cláusula y ordenar su inaplicación. Si pierde la demanda, podría mantener el contrato tal como está y, dependiendo del caso, cargarle con costas. Ganar supone que la cláusula deje de producir efectos, pero la ejecución práctica dependerá de que la otra parte cumpla o tenga bienes para responder.
Recuerde: un acuerdo que preserve su negocio o su vivienda y elimine la cláusula nociva puede ser preferible a una victoria judicial que llegue tarde.
Puede iniciar la negociación usted. Un abogado es recomendable si la cláusula limita derechos fundamentales, si el arrendador ofrece un acuerdo con renuncias, o si quiere impugnar la cláusula en sede judicial. La asesoría ayuda a redactar alternativas y a evaluar la viabilidad de la impugnación.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Es una disposición que impone obligaciones desproporcionadas, quita derechos básicos o crea un desequilibrio manifiesto entre las partes. Su nulidad dependerá de su contenido concreto y del contexto en que se impuso.
Puede negarse de hecho, pero hacerlo sin tener la decisión judicial o un acuerdo puede exponerle a reclamaciones. Lo recomendable es negociar su modificación y, si hace falta, impugnarla por la vía correspondiente.
En algunos supuestos puede existir intervención administrativa o recursos ante entes de consumo o municipales; consultar la vía adecuada según el tipo de arrendamiento es importante.
No. En general, la protección del inquilino de vivienda es mayor que la del arrendatario comercial, que se espera que asuma más riesgos y negocie condiciones.
Sí puede reclamar, pero debe aportar prueba de lo que pagó y de que la obligación no correspondía. Si no hay factura o recibo, su reclamación será más difícil de probar.
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