Si el propietario te reclama daños al terminar el contrato: cómo defenderte

¿Tienes razón?

Tres factores marcan si la reclamación del propietario tiene base:

• Estado inicial y final: si firmaste un inventario o un acta de entrega al entrar, y el estado actual coincide con el desgaste normal por uso, la reclamación pierde fuerza. La diferencia entre deterioro por uso y daño imputable a negligencia es central.

• Prueba de la causa del daño: si los desperfectos vienen de una causa atribuible al arrendador (por ejemplo, problemas estructurales, humedades por falta de mantenimiento) o son consecuencia del tiempo y uso, no corresponde que te descuenten la garantía.

• Comprobantes y presupuesto del arrendador: el propietario debe justificar el importe reclamado con facturas o presupuestos reales. Reclamaciones sin documentación sólida tienen poco peso.

Si no hay acta de entrada, tu posición es más débil pero no inexistente: puedes aportar otras pruebas (fotos antiguas, testigos, comunicaciones sobre reparaciones previas).

Cómo se soluciona

1) Reúne toda la documentación. Busca el contrato, el acta de entrega o inventario (si existe), fotos del ingreso y egreso, mensajes con el propietario, recibos de reparaciones que hiciste y cualquier comprobante de mantenimiento.

2) Pide desglose y presupuestos. Solicita por escrito que el propietario detalle qué daños imputa, cuándo se causaron y presente facturas o presupuestos que los justifiquen. Sin ese desglose, la cifra es solo una estimación.

3) Compara con el desgaste normal. Enumera las reparaciones que corresponden al uso ordinario (pequeños arañazos, desgaste de pintura) y las que son daños extraordinarios. Usa fotografías comparativas.

4) Propón peritaje o negociación. Si hay desacuerdo sobre la causa o el coste, plantea un peritaje conjunto o una conciliación. Un informe técnico imparcial puede aclarar si el remedio reclamado es necesario y su coste real.

5) Evita pagos sin acreditar. No firmes recibos que reconozcan deuda por un importe sin que te entreguen factura o comprobante real. Si aceptas una propuesta de arreglo, pide que se plasme por escrito y que el coste se justifique.

6) Si no hay acuerdo, acude a la conciliación y, si procede, a la vía judicial para discutir la procedencia y cuantía de la reclamación. Lleva todas las pruebas y los presupuestos que hayas reunido.

Qué puedes hacer sin abogado: negociar, solicitar un desglose, acudir a conciliación y solicitar peritaje son gestiones que puedes gestionar personalmente. Para evaluar peritajes o litigar con cantidades relevantes, conviene asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un descuento de la garantía o reparación acordada. Lo frecuente: pagas una parte o acuerdas que el propietario realice la reparación con un tope de coste y justificantes. Esto suele ser más práctico y rápido que un litigio.

2) Acuerdo en conciliación. Llegar a una conciliación con el propietario puede implicar pagar menos de lo reclamado o que el propietario se comprometa a presentar facturas antes de cobrar. Un acuerdo con firma evita el riesgo de sentencia en tu contra.

3) Juicio por daños. Si vas a juicio, un peritaje puede inclinar la balanza. Si el juez estima que los daños son atribuibles al inquilino, puede condenarte a pagar y, además, asumir costas si así se determina. Si el propietario no prueba, la reclamación puede rechazarse.

Y si ganas, ¿cobras? Si el propietario pierde, no hay cuantía a ejecutar. Si ganas pero el propietario no tiene bienes, la eficacia práctica de la sentencia puede ser limitada.

Errores que arruinan el caso

• Firmar recibos reconociendo deuda sin pedir factura o comprobante de pago.
• No documentar el estado al entrar: sin inventario te cuesta demostrar que el daño ya estaba.
• Tirar facturas o no guardar comprobantes de reparaciones que hiciste.
• Aceptar acuerdos verbales sobre reparaciones sin dejar constancia escrita del alcance y coste.
• No pedir peritaje cuando la diferencia de criterio es técnica y cuantitativa.