¿Qué hacer si un propietario realiza obras privadas que afectan a elementos comunes?

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si puedes exigir la paralización de una obra privada: la naturaleza del elemento afectado, la existencia de autorización previa y las licencias o permisos municipales. Si la obra toca elementos comunes —como columnas, muros de carga, cubiertas, fachadas, escaleras, o instalaciones generales de agua, gas o electricidad— habitualmente requiere acuerdo de la junta y, en muchos casos, licencia municipal. Si el propietario no solicitó la autorización de la junta y no mostró proyecto técnico aprobado, su actuación puede ser nula y susceptible de paralización.

También importa la oportunidad: obras que ponen en riesgo la seguridad del edificio o la integridad de las instalaciones tienen una prioridad mayor. Si el propietario alega que modifica solo su unidad, pero las intervenciones afectan la fachada, la estructura o las instalaciones generales, la comunidad puede exigir la restitución y las reparaciones. Guarda todo: fotos con fecha, vídeos, testimonios de vecinos y cualquier comunicación donde el propietario explique la obra.

Cómo se soluciona

1. Documenta la obra de inmediato. Toma fotos y videos con fecha visible desde distintos ángulos que muestren la intervención y posibles daños en elementos comunes. Pide a otros vecinos que firmen un informe de hechos y recoge declaraciones por escrito.

1. Pide información y paralización por escrito. Dirígete al propietario y solicita copia del proyecto técnico, las licencias municipales y la autorización de la junta si la hubiese. Exige por escrito la paralización hasta que presente la documentación. Envía la solicitud al administrador y al presidente para que actúen.

1. Revisa el título constitutivo y el reglamento. Comprueba qué se considera elemento común y qué requisitos exige el reglamento para obras privadas. Si el reglamento exige acuerdo de junta para intervenciones en ciertos elementos, la ausencia de ese acuerdo es relevante.

1. Exige medidas inmediatas a la comunidad. Si hay riesgo para la seguridad, solicita que la junta adopte medidas cautelares —por ejemplo, orden de paralización, inspección técnica o contratación de peritaje— para evaluar daños y riesgos. Si el administrador o presidente no actúan, documenta su inacción.

1. Solicita peritaje técnico. Un informe de un ingeniero o arquitecto puede acreditar si la obra afecta elementos comunes y el alcance del daño. El peritaje también sirve para cuantificar lo necesario para reparar y para fundamentar una reclamación económica.

1. Conciliación o acuerdo extrajudicial. Propón una conciliación ante un centro autorizado para acordar la paralización, la presentación del proyecto y la constitución de garantías para cubrir posibles reparaciones. A menudo un acuerdo evita litigar y agiliza la reparación.

1. Acción legal y medidas cautelares. Si la obra pone en riesgo la seguridad o el propietario se niega a paralizar, un abogado puede solicitar medidas cautelares al juez para ordenar la paralización inmediata y exigir garantías para reparar daños. Posteriormente podrá reclamar la reparación, la reposición al estado anterior y los costos incurridos.

Qué puedes hacer sin abogado: documentar la obra, pedir paralización por escrito, reunir pruebas y convocar una junta para acordar medidas. Necesitas abogado para solicitar medidas cautelares, presentar demanda por daños y perjuicios, o cuando la obra implique riesgo grave o disposición de bienes comunes.

Qué puede pasar

1) Se arregla con carta y retirada de la obra. En muchos casos la simple demanda de documentación y la presión vecinal llevan al propietario a paralizar y a regularizar la obra presentando planos y permisos. Esto es lo más frecuente y evita costes mayores.

2) Acuerdo con peritaje y reparación. Mediante conciliación o acuerdo en junta, el propietario puede comprometerse a presentar proyecto, obtener licencia, asumir costo de reparación y garantizar la correcta ejecución con un garante o seguro. Un acuerdo así te da seguridad y rapidez.

3) Juicio y medidas cautelares. Si la situación es grave, el juez puede ordenar paralización inmediata y luego resolver sobre la restitución y la indemnización por daños. Si pierdes, podrías asumir costas; si ganas, el propietario puede ser condenado a reparar y pagar costas. Ten en cuenta que aunque obtengas sentencia a tu favor, la ejecución depende de la capacidad económica del obligado.

Y si ganas, ¿cobras? Si la sentencia condena al propietario a reparar y paga daños, cobrar dependerá del patrimonio del condenado. La sentencia sirve también para inscribir cargas si procede y facilitar la ejecución.

Errores que arruinan el caso

• No documentar la obra desde el inicio: sin fotos fechadas o testimonios, la prueba se debilita.
• Permitir que la obra avance sin protestar por escrito: la tolerancia puede interpretarse como conformidad.
• No pedir peritaje técnico: sin informe profesional será difícil acreditar daño estructural.
• Firmar acuerdos vagos con el propietario sin garantías económicas: podrías quedarte sin reparación si incumple.
• No acudir a conciliación previa cuando aplica: puede ser un requisito antes de litigar.