Si la empresa de seguridad no cumple sus obligaciones o los serenos generan problemas, la comunidad puede exigir cumplimiento del contrato o resolverlo según lo pactado. Lo que determina la actuación es el contenido del contrato, la existencia de actas que autoricen el servicio y el impacto real en la seguridad o en la convivencia. Primer paso: revisa el contrato, los reportes de servicio y las quejas documentadas; después pide reunión de la junta para exigir medidas o el cambio de proveedor.
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Tener razón frente a la empresa de seguridad depende de tres cosas: qué dice el contrato que firmó la comunidad, qué pruebas tienes de incumplimiento y si la directiva cumplió los requisitos para contratar o cambiar el servicio según el reglamento. Revisa el contrato: allí deben figurar obligaciones de la empresa, horario, personal asignado, protocolos y cláusulas de rescisión. Después compara con la práctica: reportes de guardias ausentes, fallas en rondas, incidentes sin atención, o malos tratos por parte de los serenos. Si hay contratos verbales la prueba se complica, pero no es imposible: testimonios, partes de incidentes y avisos escritos son útiles.
También distingue entre incumplimiento menor (fallas puntuales que deben ser corregidas) y faltas graves (falta de personal asignado de manera recurrente, uso indebido de la fuerza, o conducta delictiva de los agentes). Si la directiva contrató sin concurso o sin cumplir el reglamento, puedes cuestionar la validez de la contratación.
1) Se arregla con una carta y medidas correctivas. Muchas empresas corrigen cuando la comunidad reclama formalmente y exige cumplimiento. Un descuento o cambio en el plan de servicios puede resolver.
2) Acuerdo o rescisión amistosa. La comunidad y la empresa pueden pactar la terminación del contrato y un cierre ordenado, reparando daños o estableciendo compensaciones. Este camino evita litigios costosos.
3) Juicio o reclamación contractual. Si la empresa reclama compensación por rescisión o la comunidad exige daños, puede iniciarse un proceso civil contractual. Si existen hechos delictivos por parte de serenos, puede haber investigación penal. Si la comunidad pierde la controversia, puede cargar con costas; si la empresa es insolvente, ganar la sentencia no garantiza cobro. Por eso la documentación de incumplimiento y la verificación de solvencia de la empresa son clave antes de rescindir.
Y si ganas, ¿cobras? Ganar una demanda contractual te da título para cobrar, pero la efectividad dependerá de la situación patrimonial de la empresa. Medidas cautelares sobre cuentas o bienes de la empresa pueden ayudar a asegurar un resultado efectivo.
Si el problema se resuelve con la empresa tras una reclamación formal, probablemente no necesites abogado. Sí es recomendable tener asesoría legal para revisar el contrato antes de rescindir, preparar notificaciones formales o negociar compensaciones. También conviene abogado si hay agresiones, hurto o hechos penales por parte de serenos, o si la empresa amenaza con demandas por rescisión del contrato.
Otros problemas frecuentes en abogados de propiedad horizontal
No. Si los serenos están contratados por la empresa de seguridad, su relación laboral es con esa empresa. El condominio puede pedir a la empresa que retire personal y cumpla el contrato, pero no puede despedir directamente a trabajadores que no son suyos.
Sí. Los videos de CCTV son prueba valiosa para documentar incidentes o ausencias de personal. Exporta y guarda copias seguras; anota la hora y el hecho y acompaña con testimonios escritos.
Solicita la prueba del supuesto pago pendiente y compara con los comprobantes de la administración. Si existe un conflicto por pagos, eso se gestiona separadamente, pero la empresa no puede justificar una falta grave de servicio sin seguir el contrato.
Cambiar de proveedor puede ser la solución, pero evalúa riesgo y continuidad del servicio. Sigue el procedimiento contractual para evitar demandas por rescisión. A veces negociar mejoras es suficiente y más económico.
Sí, la junta puede acordarlo si el reglamento lo permite y si la mayoría requerida lo aprueba. Pero hay que considerar la gestión laboral y riesgos asociados, además de cumplir obligaciones laborales si los serenos dependen directamente del condominio.
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