Mi comunidad no realiza las inspecciones obligatorias y temo riesgos

¿Tienes razón?

Tu posibilidad de actuación se basa en tres elementos: la existencia de obligaciones legales o reglamentarias de inspección, la omisión efectiva por parte de la junta y el riesgo concreto para tu vivienda o para terceros. Muchas normas municipales y el propio reglamento de copropiedad fijan obligaciones de mantenimiento e inspección de elementos comunes —ascensores, instalaciones electricas, tanques, fachadas, estructuras—. Si la junta no realiza esos controles y hay signos claros de deterioro, tienes base para exigir actuaciones.

También es relevante si la omisión proviene de falta de fondos, de negligencia en la gestión o de decisiones de la junta que no consultaron a los copropietarios. En cualquier caso, la ausencia de inspecciones aumenta el riesgo y puede implicar responsabilidad por daños futuros. Si existe peligro inminente —por ejemplo, filtraciones que comprometen la estructura— la acción se vuelve prioritaria.

Si la comunidad tiene acceso a seguros que cubran siniestros y la ausencia de inspecciones dificulta la cobertura, la omisión puede incluso perjudicar la eventual indemnización en caso de siniestro. Por eso es importante documentar y exigir la intervención técnica.

Cómo se soluciona

1. Solicita la documentación y programación. Pide por escrito las actas de las últimas inspecciones, contratos de mantenimiento y cualquier informe técnico. Guarda esas solicitudes y las respuestas.

1. Documenta el deterioro. Haz fotos, vídeos y recoge testimonios de vecinos sobre ruidos, filtraciones, afectación a instalaciones comunes. Si puedes, recaba un informe técnico preliminar de un profesional que describa el riesgo.

1. Exige que la junta convoque una junta extraordinaria o incluya el punto en la siguiente convocatoria para aprobar la inspección o el contrato de mantenimiento. Presenta tu solicitud de convocatoria por escrito y acompáñala con la documentación del riesgo.

1. Si la junta no actúa, presenta un reclamo formal y considera la vía de conciliación extrajudicial previa si procede. Si hay peligro real, informa a la municipalidad o a la autoridad competente para que inspeccione e imponga medidas.

1. Si persiste la omisión y el riesgo es real, valora medidas judiciales para obtener una orden que obligue a la comunidad a realizar inspecciones o a contratar servicios. También puedes reclamar daños si el incumplimiento causa perjuicio a tu propiedad.

Diferencia entre lo que puedes hacer tú y lo que debe hacer la junta: tú puedes documentar, solicitar y presionar; la junta debe ejecutar las inspecciones, contratar técnicos y rendir cuentas.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y actuación rápida. Muchas veces, la simple solicitud por escrito y la movilización de vecinos obliga a la junta a contratar la inspección y a corregir problemas menores. Un informe técnico y un presupuesto suelen facilitar la aprobación en junta.

2) Acuerdo o intervención administrativa. La municipalidad o la autoridad competente puede ordenar inspecciones y medidas de seguridad, o la comunidad puede aprobar trabajos de emergencia y un plan de pagos para financiarlos. Esa vía suele ser más rápida que la judicial.

3) Litigio por omisión. Si hay daño o riesgo grave y la junta no actúa, se puede acudir a la vía judicial para obligar a la comunidad a cumplir. Si se demuestra negligencia grave, la junta o quienes la integraron en ese periodo pueden ser responsables por daños. Si pierdes en juicio por cuestiones formales, la situación de riesgo puede seguir existiendo; si ganas, la ejecución de medidas depende de la capacidad económica de la comunidad.

Y si ganas, ¿cobras? Si reclamas reparación de daños, la sentencia obliga al pago, pero la efectividad depende de la solvencia de la comunidad y de las garantías disponibles.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el riesgo con pruebas técnicas o fotográficas.
• No dejar constancia por escrito de tus requerimientos a la junta.
• No involucrar a más vecinos cuando el problema afecta a varias unidades; la acción colectiva es más efectiva.
• Demorar la denuncia ante autoridades municipales si hay riesgo de seguridad inminente.