La empresa contratada por la comunidad incumple su contrato

¿Tienes razón?

Tu posición depende de varias cosas: la existencia y contenido del contrato entre la comunidad y la empresa, si hubo cumplimiento parcial y las garantías ofrecidas en la contratación. Si la empresa no cumple lo pactado en el contrato técnico o entrega un trabajo defectuoso, tu reclamo como propietario se dirige a la comunidad, que es la parte contratante. Sin embargo, la comunidad puede reclamar directamente a la empresa y luego repercutir el coste entre los propietarios.

También importa quién votó la contratación y si la junta aprobó pagos sin realizar verificaciones técnicas. Si la obra fue aprobada sin expediente técnico o sin garantías, la comunidad puede haber facilitado el incumplimiento. Si existe una póliza de garantía o fianza, esa es la vía para cubrir defectos. Si la empresa abandonó la obra, la comunidad debe seguir los mecanismos del contrato para resolver el contrato y contratar a otro proveedor.

Como propietario individual tienes interés directo si el incumplimiento afecta a tu unidad o a tu cuota; puedes exigir a la junta información y exigir acciones concretas. Si la comunidad no actúa, puedes pedir que la junta explique por escrito por qué no hace valer las garantías.

Cómo se soluciona

1. Consigue la documentación. Solicita a la administración o al presidente copia del contrato, las actas de adjudicación y los informes técnicos de recepción de obra. Pide también copias de órdenes de servicio, certificaciones y pagos. Guarda cualquier comunicación con la empresa.

1. Documenta el incumplimiento. Toma fotos y vídeos de los defectos, recoge informes técnicos independientes si la comunidad no los facilita y anota fechas en que ocurrieron problemas. Exporta conversaciones y guarda presupuestos de reparación.

1. Reclama por escrito a la junta. Presenta una solicitud formal donde pidas que la comunidad active las garantías del contrato, paralice pagos hasta la solución y contrate a un perito si es necesario. Envía la carta por un medio fehaciente.

1. Exige ejecución de garantías. Si existe una fianza o seguro que responda por incumplimiento, exige su activación. Si la empresa incumple gravemente, la comunidad puede resolver el contrato y contratar otro proveedor, exigiendo indemnización.

1. Si la comunidad no actúa, lleva el caso a conciliación extrajudicial previa si corresponde o evalúa una demanda civil. Como propietario puedes solicitar medidas cautelares si la situación pone en riesgo la seguridad o el uso de tu vivienda.

Qué hace el propietario y qué corresponde a la comunidad: tú debes documentar y presionar con solicitudes por escrito; la comunidad debe gestionar la reclamación contra la empresa, activar garantías contractuales y rendir cuentas a los copropietarios.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o reparación. Lo habitual es que, tras la presión documental de propietarios, la junta obligue a la empresa a subsanar defectos o a negociar una reparación; en muchos casos la empresa acepta corregir los problemas para evitar sanciones contractuales.

2) Acuerdo o conciliación. La comunidad y la empresa pueden llegar a un acuerdo que incluya plazo de subsanación, retención de pagos o indemnización. Un acuerdo cerrado mediante conciliación evita costes judiciales y acelera la solución, aunque a veces ofrece menos dinero que una sentencia.

3) Juicio o resolución contractual. Si la comunidad resuelve el contrato y demanda a la empresa, el juicio puede acabar con la condena a reparar o pagar daños. Si la comunidad pierde por errores de contratación, los propietarios pueden cuestionar la gestión de la junta. Si la empresa es insolvente, una sentencia no garantiza el cobro efectivo.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar judicialmente contra la empresa obliga al pago, pero la ejecución depende de la solvencia del demandado y de las garantías existentes. Por eso conviene que la comunidad actúe sobre fianzas y seguros antes de agotar la vía judicial.

Errores que arruinan el caso

• No pedir copia del contrato y de las actas de adjudicación. Sin ellos no puedes probar el alcance del servicio.
• No documentar los defectos con pruebas técnicas. Las fotos ayudan, pero un informe pericial sólido es clave.
• Permitir pagos completos sin acta de conformidad o recepción técnica.
• Confrontar directamente a la empresa sin pasar por la junta: puede dificultar la responsabilidad.