No siempre se puede impedir que alguien invite a un amigo, pero el arrendatario no puede cambiar la naturaleza del contrato sin tu permiso. Lo que determina si puedes pedir la desvinculación o iniciar un proceso de desalojo es el contrato, el tipo de ocupación que han añadido y si los nuevos ocupantes generan un perjuicio (subarriendo, sobreocupación, ruidos, peligro). Primer paso: documenta la situación con pruebas y comunícalo por escrito de forma fehaciente.
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Tres cosas deciden si puedes reclamar con fuerza. Primero: qué dice el contrato sobre ocupantes y subarriendo. Algunos contratos prohíben expresamente admitir personas que no figuran; otros lo permiten con autorización. Segundo: la naturaleza de la nueva ocupación. Si las personas están pagando renta por su cuenta, es subarriendo; si solo vienen de visita ocasional, es distinto. Tercero: el perjuicio real. Si los ocupantes provocan ruidos, daños, incremento de gastos o inseguridad, tu posición es más sólida. Si no hay perjuicio y el contrato es ambiguo, la disputa puede ser más complicada.
Si tienes testimonio de vecinos que constaten convivencia permanente, recibos que prueben que cobran por la habitación o fotos que muestren camas y pertenencias, tu caso mejora. Si, en cambio, solo sospechas y la convivencia es esporádica, insistir en un desalojo inmediato suele ser desproporcionado y puede costarte tiempo y dinero.
En todo momento separa lo que puedes hacer solo (fotos, mensajes, carta simple, propuesta de conciliación) de lo que necesita intervención profesional (notificación notarial, demanda, ejecución de desalojo).
1) Se arregla con una carta. Muchas veces, recibir una comunicación clara y fehaciente basta para que el inquilino haga que esas personas se vayan o regularice la situación. Es la salida más rápida y menos costosa.
2) Acuerdo o conciliación. En centro de conciliación o fuera de él puedes pactar que los ocupantes se vayan en términos ordenados, o que se firme una adenda donde se aumente la renta o se autorice el huésped con condiciones. Un acuerdo da seguridad inmediata: evita juicio y te permite cobrar cualquier compensación pactada.
3) Juicio. Si no hay acuerdo, la demanda por incumplimiento contractual o por desalojo puede terminar con una sentencia y, eventualmente, con la ejecución del lanzamiento. Si pierdes el juicio por no probar adecuadamente el subarriendo o el perjuicio, podrías cargar con costas. Y si ganas contra un arrendatario insolvente, una sentencia no garantiza cobro efectivo: ejecutar sobre bienes puede ser largo y difícil.
Pregunta esencial que nadie hace: "y si gano, ¿cobro?". Una sentencia te da título ejecutivo, pero cobrar depende de la situación patrimonial del demandado. Si el arrendatario no tiene bienes, la sentencia bien puede quedar en papel sin cobro inmediato.
La primera carta la puedes escribir tú y muchas veces con eso se arregla. Busca pruebas, envía notificación fehaciente y ofrece conciliación. Necesitarás abogado si la otra parte no responde, si ya hay subarriendo con pagos de terceros, si hay daños o riesgo de impago, o si te ofrecen un acuerdo: en ese momento conviene que un profesional evalúe la oferta y negocie los términos. Si no tienes recursos, puedes solicitar asistencia legal gratuita en servicios públicos o colegios de abogados.
Otros problemas frecuentes en abogados desahucios de inquilinos
Sí puedes reclamar si la convivencia nueva altera la relación contractual o causa perjuicio, pero tendrás que probar la convivencia permanente o el subarriendo y que ello vulnera la finalidad del contrato. Si el contrato es silencioso, la discusión será sobre la prueba y el perjuicio.
Sí, las conversaciones, fotos con fecha, videos y testimonios de vecinos pueden servir como evidencia. Exporta y conserva los mensajes; un pantallazo sin contexto es menos sólido que una exportación con metadatos.
Puedes proponer un aumento y documentarlo en una adenda firmada. Imponerlo unilateralmente sin acuerdo es problemático. Lo razonable es negociar y formalizar cualquier modificación.
Documenta los daños con fotos y presupuestos de reparación. Puedes exigir reparación o una compensación en acuerdo extrajudicial, o pedirlo en una demanda por incumplimiento si procede.
La policía no ejecuta desalojos civiles de forma directa sin una orden judicial o procedimiento notarial aplicable. Actuar por cuenta propia puede traer responsabilidades.
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