Que alguien viva en tu departamento sin figurar en el contrato no es raro y no te convierte en mala persona por haberlo firmado. Si te preocupa la situación, lo determinante es qué tipo de ocupante es (familiar ocasional, subarrendatario, persona que se quedó sin contrato) y qué dice el contrato original sobre cesión o subarrendamiento. Primer paso: reúne pruebas y habla por escrito con tu inquilino pidiendo que regularice o retire a la persona que no figura.
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Lo que decide si puedes pedir que la persona se vaya son tres cuestiones claras: 1) qué tipo de figura es esa persona (visitante, conviviente estable, subarrendatario o cesionario); 2) qué permite o prohíbe el contrato que firmaron el arrendador y el inquilino; y 3) si la convivencia ha generado derechos para el ocupante (por ejemplo, si demuestra haber vivido tiempo prolongado y el arrendador no reclamó). Si el contrato prohíbe expresamente la cesión o el subarrendamiento, tienes una posición fuerte para reclamar. Si el contrato es silencioso, pesa la prueba: cuánto tiempo lleva la persona viviendo ahí, si paga parte del alquiler, si hay comunicaciones que lo reconocen.
No eres culpable por no preverlo: muchas veces el arrendador firma confiando en el titular. Pero lo que importa es la prueba. Fotos, mensajes, recibos de pago y testigos ordenan el caso. Sin prueba, la discusión se convierte en una lucha de versiones.
¿Qué puedes hacer tú solo y qué requiere abogado? Tú puedes reunir pruebas, enviar la primera carta y solicitar conciliación. Si la otra parte responde con rechazo o si la situación implica posesión prolongada o conflicto complejo, un abogado es necesario para cuantificar riesgos y presentar la demanda adecuada.
1) Se arregla con una carta y acuerdo: lo más habitual. El inquilino acepta retirar a la persona o regularizar mediante autorización escrita o subarrendamiento formal. Un acuerdo puede incluir compensación por meses en que la persona vivió allí. A menudo es la salida más rápida y menos costosa.
2) Conciliación o acuerdo ante centro de conciliación autorizado: permite fijar plazos y condiciones sin llegar a juicio. Es más rápido y evita costas procesales. También puede quedar constancia de la obligación del inquilino de responder por daños.
3) Juicio o proceso de desalojo: si no hay acuerdo, se inicia la vía judicial. Si pierdes, el juez puede ordenar el desalojo; si el inquilino demuestra un derecho (cesión con tu consentimiento implícito, aceptación tácita, o prescripción por posesión prolongada) podrías tardar más en recuperar la posesión. Si pierdes y el juez no ordena costas, asumirás tus propios gastos. Si ganas pero el ocupante es insolvente, ejecutar la sentencia puede ser difícil: una orden de desalojo funciona para recuperar la posesión, pero cobrar daños depende de la solvencia de la parte condenada.
Y si ganas, ¿cobras? Recuperar la vivienda suele ser posible con una sentencia firme y ejecución, pero cobrar suma por daños o alquileres no pagados depende de que el demandado tenga bienes ejecutables. Por eso muchas veces un acuerdo previo que incluya pago y plazo es preferible.
La primera carta y la solicitud de conciliación puedes hacerlas tú y en muchos casos eso basta. Necesitarás abogado cuando la otra parte niegue todo, te ofrezca un acuerdo que no conoces cómo valorar, exista resistencia al desalojo, o si el conflicto incluye daños producidos o posibles ejecuciones. Si calificas para justicia gratuita, indícalo al abogado: puede cubrir la demanda y la representación.
Otros problemas frecuentes en abogados de arrendamientos y alquileres
Sí puedes pedir que la persona deje la vivienda si el contrato prohíbe subarrendar o ceder, o si tienes prueba de que es subarrendatario sin autorización. El camino suele ser enviar una petición por escrito y, si no se cumple, iniciar desalojo o demanda. La efectividad depende de la prueba y de si la persona ha creado derechos por su posesión prolongada.
Sí, los mensajes de WhatsApp sirven como prueba si los exportas y los acompañas con otras evidencias (fotos, recibos, testigos). Es mejor combinar varias pruebas que depender de una sola conversación.
No necesariamente. Lo que importa es si existe cesión o subarrendamiento y la duración y condiciones de la convivencia. Familiar u otra relación personal no impide que puedas reclamar el cumplimiento del contrato.
No es recomendable. Cambiar cerraduras sin una orden judicial puede ponerte en riesgo de demandas por desalojos ilegales. La vía correcta es una petición formal seguida, si hace falta, por la acción judicial o notarial correspondiente.
Si hay amenazas, violencia o delito, denuncia penal ante la comisaría o fiscalía y adjunta esa denuncia en tu expediente civil. La vía penal no sustituye la civil pero puede acelerar medidas cautelares y protección.
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