Comprar una vivienda con ocupantes sin título no es automáticamente tu culpa: lo esencial es si el vendedor garantizó la entrega libre de ocupantes y qué obligaciones asumió en el contrato. Reúne la escritura, el contrato, las pruebas de entrega y las comunicaciones; a continuación exige la restitución por escrito, solicita desalojo por la vía judicial o notarial según proceda y evita tomar la ley en tus manos.
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Tu posición depende de tres elementos. Primero, el compromiso contractual: si en la compraventa se pactó la entrega libre de ocupantes, el vendedor está obligado a entregarte el inmueble sin terceros. Segundo, la evidencia de ocupación: si hay personas que ocupan la vivienda sin título, su situación puede ser de ocupantes ilegales, de poseedores con título o de ocupantes con presuntas expectativas. Tercero, la actuación del vendedor tras el conocimiento del problema: si el vendedor ocultó la ocupación o no tomó medidas, su responsabilidad se agrava.
Qué puedes hacer ya: enviar un requerimiento fehaciente al vendedor, recopilar fotos y testimonios de la ocupación y evitar tomar medidas por tu cuenta. Busca asesoría para determinar la vía de desalojo aplicable.
1) Se arregla con una carta y salida voluntaria: en muchos casos el vendedor arregla con los ocupantes para que salgan o paga compensación para que desocupen. Esto es lo más rápido y suele lograrse si el vendedor quiere evitar responsabilidad.
2) Acuerdo o conciliación: las partes pueden acordar una salida con pago por daños, plazos para la entrega o sustitución por otro bien. Un acuerdo reduce tiempos y costes.
3) Juicio y desalojo: si se llega a juicio, el juez puede ordenar el desalojo y, de corresponder, indemnización. Si el vendedor no tiene bienes para responder, la sentencia puede ser difícil de ejecutar. Además, si los ocupantes ofrecen resistencia, la ejecución puede requerir apoyo policial y medidas complementarias.
Y si ganas, ¿cobras? Depende de la situación patrimonial del vendedor y de la posibilidad de ejecutar la sentencia. Por eso es relevante exigir garantías en el contrato y verificar la solvencia del vendedor antes de comprar.
Puedes enviar el requerimiento inicial sin abogado, y en algunos casos conseguir que el vendedor resuelva. Necesitas abogado cuando la ocupación persiste, hay resistencia violenta, o se discute la titularidad de los ocupantes. Un abogado te ayuda a identificar la vía de desalojo adecuada, pedir medidas cautelares y coordinar la ejecución de la sentencia. Si no tienes recursos, pregunta por asistencia legal gratuita o asesoría en colegios profesionales.
Otros problemas frecuentes en abogados especialistas en compraventas
No. Entrar por la fuerza o tomar medidas por tu cuenta puede generar responsabilidad penal y civil. Debes seguir la vía de desalojo que corresponda y documentar la situación.
Si el vendedor garantizó la entrega libre de ocupantes y ocultó la ocupación, puede ser responsable por daños y perjuicios. Esa reclamación suele tramitarse contra quien vendió el inmueble.
Un ocupante ilegal no tiene título ni derecho; una posesión con título podría estar basada en un contrato o en la situación de hecho prolongada. La calificación define la vía de desalojo aplicable.
Sí, se pueden solicitar medidas para proteger el bien, como prohibiciones de enajenar o asegurar la inmovilización del inmueble, según proceda y se pruebe el riesgo.
La intervención policial para desalojo depende de la resolución notarial o judicial y del tipo de desalojo. La policía no debe actuar al margen de la ley.
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