El presidente actúa sin consultar y me preocupa su gestión

¿Tienes razón?

Tu posición depende de si la actuación del presidente corresponde a sus funciones ordinarias o si supuso una decisión que requiere acuerdo de junta. Las tres cosas que determinan si puedes reclamar con fuerza son: a) la atribución de competencias en el reglamento o en la ley de propiedad horizontal, b) si la actuación implicó gasto de la comunidad o modificación relevante, y c) si el presidente contó o no con autorización expresa de la junta. Por ejemplo, firmar contratos de prestación de servicios de rutina suele estar dentro de la gestión corriente; contratar obras importantes o gastar fondos extraordinarios requiere acuerdo de junta.

Además importa la forma: si el presidente no convoca junta en los casos que el reglamento exige o falsea actas, hay un problema de legalidad más grave. También conviene distinguir entre acto administrativo que puede ratificarse y conducta que vulnera deberes de gestión o incluso puede constituir abuso de confianza.

Si tienes indicios de que el presidente firmó contratos en beneficio propio, ordenó pagos sin soporte o impidió el acceso a documentación, tu caso es serio y exige actuación conjunta de propietarios.

Cómo se soluciona

1. Reúne la prueba: copia de los contratos o facturas que conoces, extractos bancarios de la cuenta común visibles en avisos, comunicaciones del presidente, actas y el reglamento de la comunidad. Guarda cualquier mensaje o testimonio de otros vecinos.
2. Pide por escrito al presidente que explique y aporte documentación sobre la actuación. Solicita que se trate en la siguiente junta y que se levante acta. Entrega la petición de forma fehaciente y guarda copia.
3. Convoca o exige convocatoria de junta si el reglamento o la ley lo permiten. En la junta se puede plantear la ratificación o impugnación del acto y solicitar responsabilidad si hay irregularidades.
4. Si no se convoca o no hay respuesta, inicia la conciliación extrajudicial previa con la petición de rendición de cuentas y, si procede, la restitución o anulación del acto.
5. Si la conciliación fracasa, se puede acudir al juez para impugnar acuerdos nulos o pedir la responsabilidad del presidente por actos fuera de sus atribuciones. Los remedios incluyen anular contratos, exigir devolución de fondos y, en casos extremos, solicitar medidas de intervención en la administración de la comunidad.

Qué puedes hacer sin abogado: requerir por escrito y forzar que el tema se lleve a junta. Cuándo necesitas abogado: si hay indicios de enriquecimiento ilícito, problemas contables serios o negación sistemática de acceso a documentos.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta. Con frecuencia el presidente atiende a la solicitud formal y presenta la documentación en junta; una aclaración pública y la exigencia de rendición de cuentas pacifican la situación.

2) Acuerdo o conciliación. En conciliación se puede acordar la ratificación de gestiones menores, la regularización de pagos o la puesta en marcha de controles adicionales (por ejemplo, auditoría externa o copias de los extractos enviados a todos). Aceptar un acuerdo puede ser mejor que un pleito largo si incluye garantías reales.

3) Juicio. En juicio, el juez puede anular actos que excedan las atribuciones del presidente y ordenar la devolución de fondos si se prueba malversación. Si el demandante pierde, normalmente cada parte asume sus costos salvo que el juez determine otra cosa. Si ganas, la ejecución dependerá de la existencia de bienes o responsabilidad patrimonial del responsable.

Y si ganas, ¿cobras? Una sentencia que condena a devolución de dinero es útil, pero cobrar exige que el condenado tenga bienes o ingresos ejecutables. Por ello, a veces la vía práctica es obligar a la rendición de cuentas y a medidas de control para evitar más perjuicios.

Errores que arruinan el caso

• No documentar las solicitudes de información: sin requerimientos por escrito tu reclamo pierde fuerza.
• Ignorar el reglamento: no todas las decisiones requieren junta; hay facultades delegadas.
• No coordinar con otros propietarios: un único vecino aislado tiene menor capacidad de presión.
• Filtrar acusaciones públicas sin pruebas: acusar al presidente en redes sociales sin respaldo puede generar responsabilidad por difamación y dañar la credibilidad del reclamo.
• Aceptar explicaciones orales sin exigir documentos: las promesas verbales permiten que vuelva a suceder.