Ejecutan hipoteca sobre un bien que no es mio

¿Tienes razón?

La cuestión central es registral y documental: la ejecución debe recaer sobre el bien que figura en la hipoteca y sobre la persona que firmó la garantía. Si tu nombre no aparece como deudor ni el inmueble ejecutado no coincide con el bien gravado en la inscripción registral, tienes bases para oponerte. También importa si la entidad alega que hubo transmisión del bien, titularidad por posesión o contrato distinto. La SUNARP es clave: la inscripción registral del gravamen y la descripción del inmueble orientan quiénes son los obligados.

Tres cosas que determinan tu caso:

• Quién figura en la escritura de hipoteca y en la inscripción registral.
• Si hay documentos que prueben que el bien ejecutado es otro (escrituras, certificados de tradición, planos).
• Si la entidad ha aportado prueba suficiente para vincularte al crédito (firma, contratos, garantías adicionales).

Si puedes probar que eres tercero o que el bien ejecutado no corresponde al gravado, tu defensa es sólida.

Cómo se soluciona

1) Reúne la prueba registral y documental.

• Extrae la partida registral del inmueble en SUNARP y compárala con la descripción de la hipoteca.
• Consigue tu título de propiedad, escrituras públicas, planos o cualquier documento que acredite la titularidad.
• Junta pruebas de que no firmaste la hipoteca: firmas, testigos, o documentos que acrediten quién firmó.

2) Presenta oposición en la ejecución.

• Si la ejecución está en curso, interpón la excepción o defensa pertinente ante el juez, acompañando la partida registral y documentos que acrediten tu calidad de tercero.
• Si la entidad cometió un error registral, solicita la nulidad de la ejecución sobre el bien equivocado.

3) Solicita medidas cautelares si amenazan desalojo.

• Si existe riesgo de desalojo o entrega del bien, pide al juez medidas que protejan tu posesión mientras se decide la defensa.

4) Actúa frente a la SUNARP si hay inscripciones indebidas.

• Cuando la inscripción registral es la raíz del error, se puede pedir a través de acciones judiciales o procedimientos registrales la rectificación de la partida, demostrando el error o la falsedad.

Qué puedes hacer por tu cuenta y cuándo necesitarás abogado

• Consultar y sacar la partida registral en SUNARP, y mostrarla como prueba, puedes hacerlo tú mismo.
• Necesitarás abogado si la ejecución ya avanzó, si hay riesgo de remate o desalojo, o si hay inscripciones conflictivas en SUNARP que deben impugnarse. La estrategia jurídica y la solicitud de medidas cautelares son tareas de abogado.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta: si la entidad reconoce el error, puede rectificar la demanda y retirar la pretensión sobre tu inmueble. Esto es lo más rápido y menos costoso.

2) Acuerdo o conciliación: puede acordarse un reconocimiento del error y una compensación por daños si has sufrido perjuicios (por ejemplo, amenaza de desalojo o daño reputacional). Un acuerdo evita el litigio.

3) Juicio: si la entidad insiste, el proceso judicial decidirá sobre la titularidad y la corrección registral. Si pierdes, y el juez considera que tu prueba es insuficiente, podrías soportar el remate o el desalojo; si ganas, la ejecución será anulada respecto del bien y podrías reclamar costas y resarcimiento. Ten en cuenta que el resultado práctico también depende de la existencia de otros gravámenes o de la solvencia del actor.

Errores que arruinan el caso

• No consultar la partida registral de SUNARP al primer indicio de problema.
• No conservar tus escrituras o no solicitar copias simples o literal de partida cuando hacen falta.
• Firmar acuerdos con el banco admitiendo responsabilidad sin comprobar la identidad del deudor en la hipoteca.
• Dejar que te desalojen sin presentar defensa o sin solicitar medidas cautelares.
• No pedir la rectificación registral cuando la inscripción contiene errores materiales claramente demostrables.