Dudas sobre el alcance de las obligaciones del presidente de la comunidad

¿Tienes razón?

Para saber si el presidente ha excedido sus funciones debes mirar tres cosas. Primero: qué facultades le confiere la escritura y el reglamento interno de la copropiedad. Ahí se define si puede contratar servicios, convocar y ejecutar obras de mantenimiento corriente o si necesita autorización de la junta para gastos extraordinarios. Segundo: qué acuerdos de junta existen que le deleguen tareas concretas. A menudo la junta delega en el presidente la gestión diaria, pero reserva decisiones estructurales y económicas para el pleno de propietarios. Tercero: la naturaleza del acto en cuestión: actos de mera administración y conservación suelen estar dentro de sus funciones; actos que suponen disposición de fondos para obras mayores, alteración de estatutos o cambios de uso normalmente requieren acuerdo de la junta.

Si la escritura y el reglamento clarifican la delegación y el presidente actúa en esos límites, su actuación es lícita. Si actúa en materia reservada a la junta o sin la preceptiva aprobación, estarás frente a un exceso de poder.

Cómo se soluciona

1. Reúne documentos: copia de la escritura, reglamento y actas de las últimas juntas donde se hayan tomado acuerdos delegando funciones o aprobando gastos. Busca también contratos firmados por el presidente y facturas que justifiquen las actuaciones.

1. Solicita el libro de actas y cuentas: pide formalmente copia del libro de actas y del estado de cuentas. Si el presidente se niega a entregar información, deja el requerimiento por escrito y con constancia.

1. Comunicación y petición de informe: envía una carta solicitando explicación y documentación sobre la actuación en cuestión: contratos, facturas, presupuestos y autorizaciones. Pide que el tema se incluya en el orden del día de la próxima junta.

1. Convocatoria de junta y revocatoria de acuerdos: la junta tiene la competencia para ratificar, rectificar o revocar actos del presidente. Si el presidente actuó fuera de sus atribuciones, la junta puede anular sus decisiones y acordar medidas disciplinarias.

1. Impugnación de acuerdos y acciones legales: si de la actuación derivan daños patrimoniales para la comunidad o para propietarios, se puede impugnar el acto en sede judicial y reclamar reparación. También es posible solicitar medidas cautelares si hay riesgo de daño irreparable por la actuación.

1. Denuncia por irregularidades: si existen indicios de manejo irregular de fondos o de contrato sin competencia, se puede solicitar una auditoría y, si procede, poner la situación en conocimiento de la autoridad competente o iniciar acciones civiles para resarcir daños.

Qué puede hacer un propietario solo: solicitar información y pedir que el tema se trate en junta. Qué puede hacer la junta: convocar, auditar, revocar y, en su caso, exigir responsabilidades.

Qué puede pasar

1) Se aclara en junta y se ratifica la actuación: a veces el presidente actuó en un vacío de información o por urgencia y la junta valida las medidas tras revisar documentación. En ese caso el conflicto se zanja con ratificación o con pequeñas correcciones administrativas.

2) Acuerdo para reparar o compensar: la junta puede acordar que se subsanen errores administrativos, que se recuperen fondos mediante responsabilidades internas o que se firme un plan de corrección para evitar repetición.

3) Impugnación y juicio: si hay daños patrimoniales demostrables por actos fuera de competencia, la comunidad o un propietario puede iniciar acciones judiciales para anular actos y reclamar reparación. Si la comunidad pierde el proceso, puede quedar obligada a cubrir costas; si gana, la ejecución dependerá de la capacidad patrimonial del responsable.

Y si ganas, ¿cobras? Ganar una impugnación puede llevar a la restitución o a la reparación mediante ejecución sobre bienes del responsable, pero la práctica depende de la situación patrimonial del presidente y de las garantías disponibles.

Errores que arruinan el caso

• No pedir la documentación por escrito: las solicitudes orales no dejan huella probatoria.
• No incluir el tema en acta de junta: sin acta que refleje la disconformidad pierdes fuerza para impugnar.
• Personalizar el conflicto: acusa hechos y prueba, no intenciones o ataques personales.
• No utilizar mecanismos de control previstos (auditoría, comisiones) antes de acudir a la vía judicial.
• Firmar renuncias o acuerdos sin leer las consecuencias sobre responsabilidades futuras.