Si el préstamo y la hipoteca gravan un bien en copropiedad, la responsabilidad no se divide automáticamente: lo que determina quién responde es el contrato de préstamo, la escritura de hipoteca y cómo constan los titulares en los registros. Primer paso: reúne la escritura de préstamo, la inscripción registral y cualquier documento de reparto de pagos; con eso verás qué hizo cada quien y cómo negociar o impugnar la ejecución.
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En casos de copropiedad hay que revisar varios documentos: la escritura de préstamo y sus rubricaciones, la escritura de hipoteca y la inscripción registral, los recibos de pago y cualquier acuerdo interno entre copropietarios. La clave es distinguir entre lo que pactaron entre ustedes y lo que pactaron con el banco. Frente al acreedor, todos los obligados solidarios o codeudores que figuren en el contrato pueden ser requeridos. Si el préstamo fue otorgado a varios y se pactó solidaridad, el banco puede perseguir a cualquiera. Si no hubo solidaridad, el acreedor sólo puede reclamar la parte correspondiente a cada deudor según el contrato; sin embargo, en la práctica, la entidad puede reclamar a todos y luego entre ustedes resolver la contribución interna.
También es importante ver si alguno de los copropietarios mostró un comportamiento que influya: haberse desprendido de su cuota sin notificar al banco, no haber firmado modificaciones o haber recibido beneficios con el bien. Si uno de los copropietarios quiere salir de la responsabilidad, su opción no es unilateral: normalmente necesita acuerdo con el acreedor o pago de la deuda. Por último, la inscripción registral del bien no altera por sí sola la responsabilidad frente al banco; lo que fija la primera referencia es el contrato de crédito.
Qué puedes hacer sin abogado: recoger contratos, hacer el cuadro de pagos y proponer una negociación conjunta con la entidad. Necesitarás abogado cuando haya demandas en ejecución, cuando se quiera impugnar la responsabilidad de un firmante o cuando se necesite repartir obligaciones entre copropietarios.
1) Se arregla con una carta o acuerdo interno. Lo más frecuente es que los copropietarios negocien con la entidad un pago conjunto o una refinanciación. Un arreglo entre ustedes y el banco evita litigios y protección frente a adjudicaciones precipitadas.
2) Acuerdo o conciliación ante centro autorizado. La conciliación permite dejar por escrito compromisos de pago y facultades para administrar el bien. En muchos casos la entidad aceptará una propuesta si hay una garantía real de cumplimiento.
3) Juicio y adjudicación parcial o total. Si no hay arreglo, la ejecución puede seguir y el bien puede adjudicarse a favor del banco. Si hay solidaridad entre deudores, el banco puede buscar el cobro total y luego cada copropietario deberá reclamar contra los otros según su participación. Si pierdes el litigio, además de la pérdida del bien podrías quedar obligado a pagar la parte que te corresponda y afrontar costas.
Y si ganas, ¿cobras? "Ganar" puede significar que la ejecución se declara improcedente o se rebaje la suma; recuperar aportes hechos por otros copropietarios morosos dependerá de la solvencia de esos coobligados. La acción entre copropietarios para exigir contribución es independiente del resultado frente al banco.
Si todos los copropietarios pueden negociar y presentar recibos, la primera gestión puede hacerse sin abogado. Necesitarás abogado si el banco demanda a algunos titulares, si hay ofertas de adjudicación, si quieres impugnar la responsabilidad de un firmante o si hay indicios de firma bajo error. Si calificas para patrocinio gratuito, consúltalo.
Otros problemas frecuentes en ejecuciones hipotecarias
Depende de lo pactado en el contrato. Si hay solidaridad, el banco puede reclamar a cualquiera de los firmantes. Si no la hay, normalmente la entidad reclama la parte que corresponda; no obstante, en la práctica puede reclamar a cualquiera y luego ese deudor reclamar internamente contra los demás.
Vender tu cuota no te libera automáticamente ante el banco; la entidad puede exigir el pago o la formalización de la novación. Antes de vender, consulta con la entidad y documenta el acuerdo para evitar seguir siendo responsable.
Un acuerdo interno obliga a las partes entre sí, pero no afecta los derechos del banco salvo que éste lo acepte y modifique el contrato. Es útil para luego reclamar contribuciones, pero no impide que el acreedor exija el pago.
Si hay prueba de error, dolo o coacción, se puede solicitar la nulidad de su consentimiento. Este camino es complejo y requiere pruebas sólidas y asesoría profesional.
Si el proceso concluye contra ustedes, el juez puede ordenar el pago de las costas además de la deuda. Entre copropietarios, quien pague podrá reclamar la parte proporcional a los demás en un proceso independiente.
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