Cómo incluir cláusulas sobre uso de la vivienda en el convenio regulador

¿Tienes razón?

Tu capacidad para pactar sobre el uso de la vivienda en el convenio depende de cuatro factores: quién es el titular registral, si la vivienda es ganancial o privativa, si hay menores o necesidades especiales que justifiquen la permanencia de uno de los progenitores y si existe deuda o cargas hipotecarias sobre el inmueble. Si el inmueble está a nombre de ambos o forma parte del patrimonio ganancial, ambos tienen derecho a decidir, pero el juez puede priorizar la protección de los hijos al fijar el uso. Si el inmueble es privativo de uno de los cónyuges, ese titular tiene una posición más fuerte, aunque la existencia de hijos puede alterar la solución práctica. También influye si hay un contrato de alquiler o si la vivienda fue adquirida con fondos de terceros.

No es suficiente decir “quedará para el padre/madre”. Hay que precisar el alcance: uso exclusivo, uso con condiciones, quién paga servicios, mantenimiento y el destino de los muebles. Si no documentas la titularidad o las cargas, es fácil que el acuerdo no sea ejecutable o que la otra parte lo impugne.

Cómo se soluciona

1. Documenta la situación registral y contractual. Saca copia del título de propiedad, ficha registral, contrato de alquiler si aplica, recibos de pago del alquiler o boletas de servicios, y cualquier documento que pruebe quién paga la hipoteca o servicios. Si pagaste parte con fondos propios, reúne comprobantes que lo acrediten.

1. Define tipos de uso. Redacta opciones claras: uso exclusivo por uno de los progenitores mientras vivan los hijos menores; uso temporal con fecha de salida acordada; uso compartido con reglas de ocupación (días/frecuencia) y quién soporta los gastos. Evita expresiones imprecisas como “mientras sea necesario”.

1. Aclara cargas y pagos. Especifica quién paga la hipoteca, servicios, arbitrios, mantenimiento y reparaciones ordinarias y extraordinarias. Indica si se descontará del monto que corresponde tras la liquidación de bienes o si se considerará en la partición de gananciales.

1. Prevén garantías y sanciones por incumplimiento. Puedes acordar que el incumplimiento del uso implicará pago de una suma diaria o que dará lugar a mediación obligatoria antes de medidas más drásticas. Otra opción es establecer custodias temporales que incluyan la permanencia en la vivienda.

1. Incluye mecanismo de salida y venta. Señala cuándo y cómo se decidirá la venta o partición del inmueble: por mutuo acuerdo, venta y reparto del producto, o partición por perito si no hay acuerdo. Establece criterios para tasación y elección de comprador, y si procede, quién vivirá en la vivienda hasta la venta.

1. Lleva el acuerdo a homologación si buscas seguridad ejecutiva. Un convenio aprobado por el juez o protocolizado tiene más fuerza para detener desalojos o resolver incumplimientos.

Acciones que puedes hacer sin abogado: obtener copias registrales, reunir boletas y propuestas de cláusula, proponer la redacción y buscar acuerdo directo. Necesitas abogado si la otra parte se niega, hay hipoteca u otras cargas complejas, o si la vivienda es esencial para la custodia de los menores.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta o acuerdo. Mucha gente soluciona el uso mediante un escrito claro y la convivencia termina sin acudir a tribunales. Es rápido y mantiene control sobre la salida y las condiciones. Si firmaste y tienes copia, sirve para probar el pacto.

2) Acuerdo o conciliación. Si la negociación se complica, la conciliación previa puede generar un convenio que luego se ejecuta o se homologa. Un acuerdo puede incluir entrega de llaves, calendario de convivencia y reparto de gastos.

3) Juicio. Si no hay acuerdo y una parte ocupa la vivienda sin título, la otra parte puede iniciar la vía judicial correspondiente para recuperar la posesión o exigir cumplimiento del convenio. El juez valora la titularidad y la protección de los hijos. Si una parte pierde, puede quedar sujeto al pago de costas; si gana, la ejecución de la sentencia contra un ocupante resistente puede requerir diligencias de desalojo.

Y si ganas, cobrar o recuperar la vivienda puede topar con la realidad: desalojar a alguien que no colabora exige trámites y, si hay deudas contra la vivienda, la venta puede demorarse.

Errores que arruinan el caso

• No comprobar la titularidad registral antes de pactar.
• Redactar la cláusula con términos vagos como “uso razonable” sin ejemplos concretos.
• No regular quién paga hipoteca y servicios, y luego asumir que el ocupante lo hará.
• No prever un mecanismo de salida si la relación empeora.
• No conservar copia firmada del convenio ni protocolizar cuando es necesario.