Si la casa está hipotecada, no basta con un acuerdo verbal: la hipoteca sigue vigente frente al banco o Infonavit hasta que se cancele o se subrogue. Su capacidad para vender o conservar la vivienda depende de quién figura en el contrato de crédito, del régimen patrimonial que tenían y de si la institución acepta cambiar las condiciones. Reúna la escritura, el contrato de crédito y los recibos; con eso puede negociar o acudir a mediación para pactar la solución.
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La respuesta depende de tres factores que determinan si puede vender o conservar la casa:
Si estos elementos se combinan a su favor (por ejemplo, la casa es de ambos y hay posibilidad de vender y pagar el crédito), la opción de venta suele ser factible. Si el acreedor no acepta subrogación y uno de los cónyuges quiere conservar la casa sin asumir la deuda, la situación es más compleja.
1) Reúna documentación: escritura pública, contrato de crédito con el banco o documento de Infonavit, estados de cuenta recientes, comprobantes de pago y el título de propiedad en el Registro Público. Si hay gravamen, obtenga una constancia registral.
2) Determine su objetivo: vender y repartir remanente, que uno conserve la casa y asuma la deuda, o refinanciar/subrogar el crédito a nombre de uno solo.
3) Contacte al acreedor. Pregunte por las opciones de subrogación, reestructura o procedimiento para levantar la hipoteca. Pida el estado de cuenta y la liquidación para saber cuánto falta por pagar. Una negociación con el banco puede acordar plazos o modificar beneficiarios.
4) Intenten un acuerdo por mediación. Un mediador puede ayudar a redactar un convenio que recoja: quién paga cuánto, plazos, quién recibirá la propiedad y qué garantías hay para el pago. Un convenio puede realizarse ante notario para darle mayor fuerza.
5) Si se decide vender, acuerden cómo cubrir la deuda con el precio. La venta en sí se realiza ante notario con cancelación de la hipoteca en el Registro Público tras cubrir el saldo. Si el saldo excede el precio, acuerden quién cubre la diferencia.
6) Si uno quiere conservar la casa pero no puede subrogar el crédito a su nombre por falta de ingresos, valora la alternativa de que el otro cónyuge asuma la deuda formalmente y se haga el correspondiente ajuste patrimonial en escritura.
Qué hacer usted solo: reunir papeles y hablar con el banco. Necesita abogado cuando hay desacuerdo sobre titularidad, cuando hay riesgo de ejecución hipotecaria o cuando la negociación con la institución exige instrumentos notariales o judiciales.
Si pierde en juicio, además de la posible pérdida del bien, deberá asumir las consecuencias procesales que incluyan costas.
"Y si gano, ¿cobro?" Si la sentencia reconoce que la otra parte debe pagar, usted tendrá un título para embargar o ejecutar bienes. Sin embargo, si el deudor es insolvente, la recuperación puede ser lenta o parcial.
Si la operación propone un traspaso de deuda, existe riesgo de ejecución hipotecaria, o el banco rechaza subrogación, conviene un abogado. También es recomendable cuando el acuerdo implica cobrar o pagar sumas importantes: un abogado redacta la escritura y revisa la cancelación de la hipoteca en el Registro Público. Si piensa solicitar justicia gratuita, indíqueselo al abogado para que evalúe la procedencia.
Otros problemas frecuentes en mediación familiar y resolución de conflictos
Se puede vender, pero la hipoteca debe cancelarse o quedar cubierta con el precio de venta. El notario y el Registro Público exigen la liquidación del gravamen para inscribir la transmisión sin cargas; por tanto, coordinar con el acreedor la forma de pago es esencial.
Subrogar significa que el préstamo pasa a nombre de otra persona que asume la deuda. Sirve si el acreedor acepta que uno de los ex cónyuges quede como deudor; el banco evaluará la capacidad de pago de quien asume la hipoteca antes de autorizarlo.
Si el crédito entra en mora, el acreedor puede iniciar acciones de cobro sobre la garantía. La ejecución hipotecaria es una posibilidad real si no se llega a un convenio y no hay pago. Por eso conviene negociar con el acreedor antes de llegar a esa etapa.
Sí. Un convenio por escrito ante notario ofrece mayor seguridad jurídica y facilita su ejecución en caso de incumplimiento. En algunos casos, el convenio judicial puede ser más efectivo si ya existe un proceso en curso.
Los gastos y aranceles suelen negociarse entre las partes. Conviene dejar por escrito en el convenio quién asume los costos notariales y registrales para evitar conflictos posteriores.
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