Hay traslape de escrituras entre mi lote y el del vecino

¿Tienes razón?

El solapamiento de escrituras entre lotes es una situación técnica que depende de cuatro factores principales:

1) Exactitud de las descripciones: si las escrituras contienen descripciones imprecisas o referencias vagamente expresadas, es más probable que existan traslapes.

2) Existencia de planos o levantamientos anteriores: planos topográficos o catastros previos pueden mostrar la base sobre la que se asentó cada título.

3) Inscripciones posteriores: cargas, subdivisiones o rectificaciones en el registro pueden haber modificado las superficies sin coordinarse con los vecinos.

4) Uso real del terreno: quién ha poseído y usado cada porción en forma pública y continua puede complementar la valoración técnica y administrativa.

Si sus folios y planos muestran límites distintos, la solución pasa por confrontar esos documentos con un levantamiento topográfico profesional que aclare la realidad física y permita rectificar registros si procede.

Cómo se soluciona

1. Obtenga copias completas de los folios reales y escrituras de ambos predios, así como de cualquier plano catastral o convenio de subdivisión que exista.

1. Compare las descripciones; anote las discrepancias y referencias a linderos y puntos de referencia.

1. Encargue un levantamiento topográfico conjunto o paralelo: lo ideal es que ambos propietarios acuerden un perito único; si no es posible, cada parte puede contratar su perito y el juez o autoridad confrontará ambos dictámenes.

1. Intente acuerdo vecinal: con los resultados del peritaje, muchas veces un acta notarial que rectifique lindes y, si procede, una compensación por la diferencia resuelven el conflicto sin acudir a juicio.

1. Rectificación registral: si se conviene un nuevo linderamiento, se puede inscribir la rectificación en el Registro Público de la Propiedad mediante el trámite que corresponda en su estado.

1. Vía judicial: si no hay acuerdo, el procedimiento de deslinde y linderación o de rectificación de asiento registral ante tribunales civiles llevará la prueba pericial y decidirá la corrección.

1. En algunos casos, la vía administrativa catastral puede intervenir si el conflicto deriva de un error del catastro. Coordine acciones entre registro y catastro para evitar contradicciones.

Usted puede iniciar la recopilación de documentos y solicitar peritaje; sin embargo, cuando hay oposición técnica o propuestas de rectificación registral complejas, conviene asesoría de un licenciado.

Qué puede pasar

1) Acuerdo y rectificación amistosa: es habitual que las partes pacten una rectificación y firmen un convenio que se inscribe en el registro. Esto soluciona la inseguridad y suele incluir compensación si una parte pierde metros.

2) Acta notarial de deslinde: ante notario se puede levantar un acta que describe el nuevo lindero acordado; esa acta, debidamente firmada, facilita la inscripción registral y evita litigio.

3) Juicio de deslinde y rectificación: si no se alcanza acuerdo, el tribunal ordenará peritajes y decidirá la corrección del lindero y la rectificación registral cuando proceda. Si usted gana, el juez puede ordenar la rectificación en el registro y la restitución material. No obstante, la ejecución y pago de eventuales reparaciones depende de la capacidad patrimonial del obligado.

Si gana, ¿cobra? La sentencia puede ordenar ajustes y compensaciones, pero la eficacia práctica depende de bienes ejecutables; por eso el convenio sigue siendo una opción atractiva si se busca certeza.

Errores que arruinan el caso

• No comparar los planos catastrales y registrales antes de negociar.

• No encargar peritaje técnico o hacerlo con peritos de mala reputación.

• Aceptar una rectificación registral sin ejemplar del plano que la garantice.

• Firmar actas notariales de deslinde sin que el peritaje sea riguroso o sin consultar un licenciado.

• Confundir catastro con inscripción registral: ambos se complementan, pero el registro de la propiedad determina derechos reales.