Si su inquilino subarrienda la vivienda sin su autorización, suele vulnerarse el contrato y puede justificar la reclamación de la posesión o la resolución del contrato. Lo que importa es lo que diga su contrato y la prueba del subarriendo. Primer paso: reúna pruebas del subarriendo —fotografías, contratos entre inquilino y subinquilino, recibos o anuncios— y comunique la situación por escrito al arrendatario principal para exigir cumplimiento o la desocupación.
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La posibilidad de actuar frente a un subarriendo no autorizado depende fundamentalmente del contenido del contrato de arrendamiento y de la prueba del subarriendo. Si su contrato prohíbe expresamente el subarriendo y usted puede probar que se está subarrendando, tiene fundamento para exigir la terminación del contrato o la restitución de la posesión. Si el contrato no regula el subarriendo, la ley y la jurisprudencia locales determinarán las consecuencias; en muchos casos el arrendador puede pedir la desocupación por incumplimiento contractual implícito.
Importa también si el subarrendatario tiene o no un contrato formal con quien renta: un contrato escrito entre inquilino y subarrendatario, recibos de pago, anuncios en portales o un control de acceso que muestre nueva ocupación sirven como prueba. Otra cuestión relevante es si el subarrendamiento afecta a terceros o a la seguridad del inmueble: ruidos, daños o actividades ilícitas agravan la situación y fortalecen su reclamo.
Qué puede hacer usted y qué necesita abogado: usted puede revisar el contrato, reunir pruebas y enviar la comunicación inicial. Necesita abogado para litigio, medidas cautelares o para negociar la rescisión y documentar la salida del subarrendatario.
Escenario uno: regularización o acuerdo. El inquilino solicita autorización o acuerda la salida del subarrendatario y se firma un documento que restituye la normalidad. Es la solución menos costosa.
Escenario dos: conciliación con compensación. El arrendador acepta mantener el contrato a cambio de condiciones nuevas: depósito adicional, actualización de contrato o pago por el tiempo del subarriendo. Si se documenta, puede ser aceptable.
Escenario tres: terminación del contrato y juicio de restitución. Si se demanda y se obtiene resolución a favor del propietario, se ordena la restitución de la posesión. Si el arrendatario tiene recursos o el subarrendatario opone defensas, el proceso puede ser más largo y requerir prueba amplia.
Y si gana, ¿cobra? Además de recuperar la posesión, podrá reclamar daños por incumplimiento y, si hay recibos a su nombre, los pagos que no le fueron entregados. El cobro efectivo dependerá de la situación patrimonial del responsable.
La primera carta de requerimiento puede usted enviarla solo y en muchos casos logra la regularización. Contrate abogado si necesita terminar el contrato, solicitar desalojo judicial, o cuando se detectan daños o actividades que impliquen riesgo. Si la otra parte propone un acuerdo económico, es el momento de asesoría para asegurar que la solución no le perjudique en el futuro.
Otros problemas frecuentes en desahucios
El subarrendatario tiene derechos frente al arrendatario que lo subarrendó, pero no frente al propietario si la sublocación es ilegal. No obstante, en la práctica puede presentar defensas; por eso es importante el procedimiento correcto para recuperar la posesión.
Sí. Un anuncio con contacto, fotos y condiciones es indicio de que se ofreció la propiedad en subarriendo. Combine el anuncio con testimonios y mensajes para reforzar la prueba.
Eso depende de lo que permita el contrato y la ley aplicable. Si el contrato no lo prevé, imponer condiciones unilaterales puede ser inválido. Regule estas cuestiones en el contrato para evitar conflicto.
Si el contrato lo prohíbe y puede probar el subarriendo, suele constituir incumplimiento que permite solicitar la terminación y la restitución. La cuestión práctica depende de la prueba y de la actuación del arrendador.
No lo desaloje por cuenta propia. Documente la negativa y proceda mediante notificación formal y, si no hay acuerdo, vía judicial para obtener la restitución de la posesión.
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