Sospecha de fraude en operaciones inmobiliarias: ¿qué hacer?

¿Tienes razón?

No toda disputa inmobiliaria es fraude. Para saber si su sospecha es fundada revise:

1. La titularidad registral: una comprobación en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio (o el registro local) indica quién aparece como propietario y con qué gravámenes. Si la persona que le vendió no figura como titular, hay indicio de irregularidad.

1. La autenticidad de escrituras y poderes: verifique en la notaría y en el propio Registro si las firmas y las copias concuerdan; escrituras apócrifas, poderes falsos o firmas adulteradas son signos de delito.

1. La trazabilidad de pagos: revise transferencias, recibos y contratos. Si los pagos se hicieron a cuentas de terceros no relacionadas con el propietario registral, eso aumenta la sospecha.

Si coincide uno o más elementos, su posición es lo bastante sólida para exigir aclaración y, si procede, denunciar.

Cómo se soluciona

1. Verificar en el Registro Público (usted): obtenga una certificación literal de la propiedad y de gravámenes. Eso le mostrará si existe impedimento para transmitir o si alguien más reclama el bien.

1. Reunir contratos, pagos y comunicaciones (usted): conserve contratos de promesa, recibos, comprobantes de pago y mensajes que haya intercambiado con el vendedor y la notaría.

1. Consultar con la notaría que supuestamente autorizó la escritura (usted/abogado): pida copia simple o certificada y pregunte si el acto fue protocolizado. Si la notaría niega haber autorizado el documento, tiene indicio de falsedad.

1. Denunciar si hay indicios de delito (usted o abogado): si hay escrituras apócrifas, falsificación de firmas, simulación de contratos o estafa, presente denuncia ante la fiscalía aportando la documentación y la certificación registral.

1. Medidas precautorias (abogado): el abogado puede solicitar medidas cautelares para impedir nuevas transferencias o inscripciones sobre el inmueble mientras se resuelve la investigación.

1. Reclamación civil y recuperación de dinero (abogado): además de la vía penal, puede interponer demanda civil para anular la venta o exigir restitución de pagos, y reclamar daños y perjuicios.

1. Coordinar peritajes y notaría (abogado/perito): un perito caligráfico o documental puede analizar la autenticidad de firmas y documentos; la notaría también puede ser requerida a aportar sus registros.

Qué puede pasar

1. Se corrige con nulidad de la operación y devolución de pagos: si se prueba la falsedad, el juez puede anular la transmisión y ordenar la restitución del bien o la devolución de dinero.

1. Acuerdo o compensación: si el autor del fraude tiene bienes, puede alcanzarse un acuerdo de reparación con garantía real o pago parcial para evitar un proceso largo.

1. Procedimiento penal: si hay estafa, falsedad documental o fraude, la fiscalía podrá iniciar investigación y, de probarse el delito, habrá sanciones penales y orden de restitución. Sin embargo, la efectividad de recuperar fondos depende del patrimonio del condenado.

Y si gana, ¿cobro? Una sentencia favorable puede ordenar la devolución del dinero o la restitución del inmueble, pero la ejecución depende del patrimonio del responsable. Por eso a veces conviene negociar una garantía real o hipoteca sobre otros bienes.

Errores que arruinan el caso

• No verificar el Registro Público antes de pagar.
• Pagar en efectivo sin recibos o sin que conste en contrato.
• Firmar escrituras o promesas sin lectura detallada o sin asesoría notarial.
• No conservar copia de los comprobantes de pago y comunicaciones.
• Intentar recuperar el inmueble por su cuenta (intentar cambiar cerraduras, ocupar el bien) puede generar responsabilidad penal o civil.