El seguro del edificio no cubre los daños que tuve

¿Tienes razón?

Tres cosas determinan si la negativa es válida: qué cubre exactamente la póliza de la comunidad; si el origen del daño es elemento común o privativo; y si hubo negligencia de la persona reclamante. Consulta la póliza para saber si el riesgo concreto aparece como cubierto o excluido. La póliza contrata por la comunidad suele distinguir entre daños a elementos comunes (estructuras, cubiertas, instalaciones generales) y a bienes privativos (acabados interiores, mobiliario). Si el daño tiene su origen en un elemento común —por ejemplo una fuga en una tubería comunitaria— la obligación de reclamar al seguro suele corresponder a la comunidad. Si la causa nace en tu departamento, la comunidad puede entender que corresponde a tu seguro de vivienda.

Además de la causa material, importa cómo esté redactado el reglamento de régimen interior y las decisiones tomadas por la junta de propietarios. Algunas juntas fijan que ciertas franquicias o exclusiones se atienden con fondos de la comunidad incluso si la póliza no cubre el total. Por último, tu conducta importa: si el daño se agravó por falta de aviso a la administración o por haber modificado instalaciones sin autorización, la aseguradora puede alegar falta de conservación o culpa y excluir la cobertura.

Cómo se soluciona

1. Reúne y fija prueba inmediatamente. Toma fotografías con fecha visible del daño, conservando todo lo posible en el mismo estado. Pide un dictamen técnico por escrito (plomero, perito independiente) que describa el origen probable del siniestro. Conserva recibos de reparaciones realizadas de urgencia.

1. Localiza la póliza y el acta. Solicita a la administración copia de la póliza de seguro vigente en el momento del siniestro y del último acta de junta donde se aprobó la contratación. Pide por escrito estos documentos con acuse de recibo o notificación notarial si la administración se niega. Si tienes copia de la póliza en tu poder, compárala con el peritaje para señalar cláusulas aplicables.

1. Reclama por escrito a la administración. Expón el daño, adjunta pruebas y solicita que la comunidad tramite la reclamación con la aseguradora o que te autorice a tramitarla en su nombre. En muchos casos la administración tiene la obligación de gestionar siniestros de elementos comunes.

1. Si la aseguradora rechaza la cobertura, solicita por escrito la motivación completa de la negativa y la referencia a la cláusula invocada. Con esa carta, valora reclamar la nulidad de la negativa o una indemnización ante la aseguradora mediante reclamación interna y, si procede, ante la instancia de supervisión correspondiente o por la vía judicial.

1. Consulta a un abogado especializado. El abogado puede valorar acreditar que el origen es comunitario, solicitar peritajes judiciales y preparar la demanda civil contra la comunidad o la aseguradora, según corresponda. Si la administración se niega a actuar, la demanda puede dirigirse a la propia comunidad por incumplimiento de obligaciones de conservación.

En lo que puedes hacer sin abogado: recopilar pruebas, solicitar la póliza y actas, y enviar la reclamación por escrito a la administración. Cuando la aseguradora denomina la negativa con tecnicismos, es momento de asesoría profesional.

Qué puede pasar

1) Se arregla con una carta y gestión de la comunidad. A menudo la junta encarga a la administración tramitar el siniestro y la aseguradora acepta, pagando la reparación. Ese resultado suele ser el más rápido y menos costoso.

2) Acuerdo o conciliación. Si hay divergencia sobre origen o cuantía, la comunidad, el propietario y la aseguradora pueden pactar una solución que reparta costes. Aunque el importe sea menor que la pretensión inicial, aceptar un acuerdo puede compensar por la rapidez y la certeza del cobro.

3) Juicio. Si no hay acuerdo, procedería demanda civil contra la comunidad por incumplimiento de deberes de conservación o contra la aseguradora por incumplimiento contractual. Si pierde el propietario, puede quedar a cargo de sus propias costas y de que la comunidad proceda a subsanar con recursos propios. Si gana, la sentencia ordenará la reparación y quizá el pago de costas; pero una sentencia contra una comunidad insolvente puede quedar como título ejecutivo de difícil cobro.

Y si ganas, ¿cobras? El cobro depende de la solvencia de la parte condenada. Una sentencia contra la aseguradora implica pago por parte de la empresa; contra la comunidad, el cobro efectivo depende de su liquidez o de ejecutar el patrimonio común.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el estado inicial: perder fotos fechadas o permitir que se hagan obras antes de peritar.
• No pedir copia de la póliza y el acta: sin esos documentos no puedes probar obligaciones de la comunidad.
• Hacer reparaciones totales sin conservar piezas ni justificantes que permitan peritar la causa.
• Enviar comunicaciones informales por mensajería sin respaldo fehaciente cuando la administración exige notificación formal.