Me cobran por obras que no fueron aprobadas en junta

¿Tienes razón?

Para saber si el cobro es procedente revisa tres cosas: el reglamento de propiedad horizontal sobre obras y tipos de mayoría, el acta de la asamblea donde supuestamente se aprobó la obra y la documentación técnica (presupuesto, contrato de obra). Si la obra era de mantenimiento ordinario y el reglamento autoriza que la administración la ejecute sin asamblea, el cobro puede ser válido. Si se trata de obra mayor o extraordinaria y no hay acta ni acuerdo con la mayoría requerida, el cobro es impugnable. También es importante comprobar quién autorizó el gasto: si fue la mesa directiva actuando sin facultades, puede considerarse un acto nulo o anulable.

Otros factores: si la comunidad ya gastó el dinero y hay documentos contables que lo respaldan, la devolución puede complicarse. Si la obra benefició claramente a ciertos propietarios, la distribución del costo debería ajustarse a lo aprobado en la asamblea.

Cómo se soluciona

1. Solicita por escrito el acta, el presupuesto y el contrato de la obra. Pide que te entreguen copia con sello o acuse. Esto lo puede hacer usted sin abogado.
2. Comprueba el tipo de obra: mantenimiento, reparación o mejora. Revisa el reglamento para ver qué tipo de autorización exige cada categoría.
3. Si no existe acta o la aprobación fue irregular, presente una reclamación por escrito solicitando la anulación del cobro y la aclaración contable.
4. Lleve el asunto a la siguiente asamblea o pida una asamblea extraordinaria para que los propietarios decidan. Documente el pedido.
5. Si la administración mantiene el cobro, valore un procedimiento de impugnación ante la autoridad civil local o demanda judicial. Un abogado te ayudará a preparar la demanda y a solicitar medidas cautelares si procede.
6. Si la obra ya fue pagada y no hay bienes para devolver, negocie un ajuste o compensación: por ejemplo, repartir solo la proporción que corresponda a las zonas comunes que realmente beneficiaron.

Qué puede hacer solo: solicitar actas y documentos, pedir asamblea, presentar queja por escrito. Recurre a abogado si la asamblea confirma el cobro o hay amenaza de ejecución.

Qué puede pasar

1) Se rectifica con carta o asamblea: La administración reconoce la falta de aprobación y corrige los cobros o los reduce. Es frecuente cuando la irregularidad es clara.

2) Acuerdo o conciliación: Se negocia un reparto distinto o se aprueba pagar una proporción menor; se firma convenio para evitar litigio.

3) Juicio de impugnación: Si la asamblea respalda el cobro y usted no está de acuerdo, la vía judicial puede anular el acuerdo viciado. Si pierde, puede tener que pagar costas; si gana, la sentencia puede ordenar la devolución o ajuste. La ejecución de la sentencia depende de la solvencia del patrimonio común.

Si gana, ¿cobra? Una sentencia favorable puede obligar a la comunidad a devolver lo cobrado indebidamente, pero cobrar efectivo depende de la tesorería comunitaria. En algunos casos se acuerda compensación en futuros ejercicios.

Errores que arruinan el caso

• No pedir el acta ni el contrato: sin ellos su impugnación es débil.
• Asumir que toda obra mayor fue aprobada: documente siempre.
• Firmar recibos reconociendo pago por obra sin aclarar que lo hace bajo protesta.
• No llevar testigos o grabaciones de asambleas cuando hay disputa sobre votaciones.
• Confundir mantenimiento ordinario con obra extraordinaria y aplicar criterio incorrecto.