El inquilino no se sale aunque ya venció el contrato

¿Tienes razón?

Que el contrato haya vencido es un dato central, pero no basta por sí solo: hay que revisar si hubo prórrogas tácitas, pagos posteriores que muestren intención de continuar y el comportamiento de las partes. Si el contrato fija fecha de término y no hubo prórroga ni pago que indique continuidad, su derecho a recuperar la posesión es fuerte. Sin embargo, el procedimiento para lograrlo es formal y exige notificación y, en muchos estados, iniciar un juicio de desahucio o el procedimiento local equivalente. También influye si el inquilino tiene menores, personas con discapacidad o medidas públicas de protección en su favor; eso puede condicionar plazos procesales o la forma de ejecución.

Cómo se soluciona

1. Reúne documentación

• Ten a la mano el contrato original, comprobantes de pago que muestren si siguieron pagando después del vencimiento y cualquier comunicación en la que se hable de la prórroga o del desalojo.
• Conserva avisos, correos o mensajes donde el inquilino confirme que se quedará o que no desocupará.

1. Reclamación por escrito

• Envíe una notificación por escrito exigiendo la desocupación y pidiendo entrega de llaves. Use medios que dejen constancia de la entrega: acta notarial, correo certificado con acuse o actuación de un actuario.

1. Intento de conciliación

• Antes de litigar, intente una conciliación: proponga plazos de salida, ayuda para encontrar vivienda alternativa o acuerdo de entrega. A veces el diálogo evita el proceso judicial.

1. Procedimiento judicial

• Si no hay acuerdo, la vía es iniciar el procedimiento de desahucio correspondiente en su estado. Lleve contrato y pruebas. No intente desalojar por la fuerza ni cortar servicios, ya que eso puede convertir su caso en una conducta ilícita.

Qué puede hacer usted y qué necesita abogado

• Usted: recopilar la prueba, notificar la reclamación por escrito y buscar conciliación mediante la administración del edificio o una instancia local.
• Abogado: presentar la demanda de desahucio, solicitar medidas de aseguramiento de la posesión si hay riesgo de pérdida de bienes dentro del inmueble y representar en juicio. Si el inquilino ofrece pago para quedarse, consulte antes de aceptar.

Qué puede pasar

1) Se arregla por carta o acuerdo amistoso

• Frecuentemente se consigue una salida pactada con plazo para desocupar y condiciones de entrega. Un convenio con entrega de llaves y, si procede, la liquidación de adeudos evita la incertidumbre judicial.

2) Acuerdo con compensación

• El inquilino acepta pagar una suma por quedarse un tiempo adicional o por los daños; si el acuerdo se firma y se cumple, evita juicio.

3) Juicio y desalojo

• En caso de juicio, el tribunal puede ordenar la restitución de la posesión. Si gana, tendrá título para ejecutar el desalojo. Hay riesgo de que el inquilino reclame daños o contrademandas; si pierde, puede haber costas procesales. Además, la ejecución depende de la actuación de autoridades competentes.

Y si gano, ¿cobro?

• Recuperar la posesión no garantiza cobro de rentas vencidas. La sentencia puede ordenar pago de adeudos, pero la ejecución depende del patrimonio del inquilino. Por eso muchos propietarios pactan pagos y salida para asegurar cobros efectivos.

Errores que arruinan el caso

• Intentar desalojar por la fuerza o cortar servicios: eso normalmente es ilegal y te puede acarrear sanciones.
• No conservar la prueba del término del contrato o de pagos posteriores que indiquen prórroga tácita.
• Firmar acuerdos verbales con el inquilino sin dejar constancia escrita y con firma de ambas partes.
• Retrasar la acción hasta que la situación se complique y el inquilino acumule más posesión de bienes en el inmueble.