Inquilino no paga la renta ni se sale

¿Tienes razón?

La fuerza de tu reclamación depende de tres cosas. Primero, el contrato de arrendamiento: si está por escrito y contiene cláusulas claras sobre la renta, vencimiento y causa de rescisión, tu posición será más simple. Segundo, la prueba de impago: recibos, libros de contabilidad, transferencias pendientes o estados de cuenta que muestren falta de pago. Tercero, las notificaciones previas: avisos de incumplimiento o requerimientos de pago enviados por medios fehacientes fortalecerán tu reclamo.

Si el inquilino alega fallas en la vivienda, conservación o servicios, esas defensas pueden frenar un desalojo y convertir la disputa en una cuestión de reparación o compensación. También influye si el arrendamiento está inscrito o si existen garantías como depósito en garantía, avales o fiadores.

La naturaleza del inquilino importa: si es una persona física con recursos limitados, puede ser más difícil ejecutar; si es una empresa, existe un patrimonio a perseguir. Los intentos de desalojo por la fuerza, cambiar cerraduras o retirar pertenencias sin orden judicial son riesgosos y pueden constituir delito.

Cómo se soluciona

1. Reúne el contrato, recibos, comprobantes y comunicaciones. Documenta los montos adeudados y las fechas. Conserva evidencia de intentos de cobro.

1. Envía un requerimiento de pago y desocupación por un medio fehaciente. Indica claramente la obligación incumplida y solicita que desocupe o pague. Conserva la constancia.

1. Negocia si procede. A veces se logra un acuerdo: pagos diferidos, saldos a partir del depósito o salida pactada. Documenta cualquier pacto por escrito y con firmas.

1. Si no hay acuerdo, inicia la vía judicial correspondiente para recuperar la posesión y reclamar rentas. Dependiendo del estado y del contrato, el procedimiento puede ser civil, mercantil o de arrendamiento. Un abogado te indicará la competencia y preparará la demanda.

1. No hagas desahucio por mano propia. La ley protege la posesión y sanciona desalojos extrajudiciales. Espera la orden de autoridad para asegurar la recuperación legal.

1. Si cuentas con depósito en garantía, úsalo conforme a lo pactado y documenta las deducciones por rentas vencidas o daños. Si existiera fiador, puede reclamarse responsabilidad subsidiaria.

Ten en cuenta que el proceso puede implicar audiencias y pruebas. Conserva fotografías del estado del inmueble, inventario de bienes si procede y cualquier comunicación sobre el estado de la vivienda.

Qué puede pasar

1) Pago y salida voluntaria. Tras el requerimiento, el inquilino puede pagar y desocupar. Es la mejor solución: recuperas renta y la posesión sin litigio.

2) Acuerdo de desocupación o pago. Puede pactarse pago parcial a cambio de entrega de llaves o un calendario de saldos. A veces interesa aceptar una salida ordenada a cambio de condonar parte de la deuda.

3) Juicio de desalojo y reclamación de rentas. Si demandas, el juez decidirá sobre la desocupación y las rentas devengadas. Si ganas, obtendrás la reconvención para ejecutar la entrega y cobrar adeudos. Riesgos: costos y que el inquilino no tenga bienes para garantizar el pago.

Y si ganas, ¿cobras? Cobrar las rentas pendientes depende de la capacidad patrimonial del inquilino y de la existencia de garantías. A veces el depósito y la obligación del fiador permiten recuperar parte.

Errores que arruinan el caso

• Intentar desalojar por la fuerza o cambiar cerraduras sin orden judicial.
• No enviar requerimiento fehaciente y presentar el caso sin documentación de impago.
• No documentar el estado del inmueble al principio y al final del contrato.
• Aceptar pagos parciales sin recibos que indiquen claramente que son abonos.
• Olvidar reclamar al fiador o aval cuando existe responsabilidad solidaria.