Varios meses sin cobrar la renta agravan la situación pero no cambian los derechos básicos: puede reclamar, avisar al fiador, usar la fianza y, en su caso, demandar la rescisión y desalojo. Lo que determina la mejor opción es la cantidad adeudada, la existencia de garantía y la solvencia aparente del deudor. Primer paso: documente las mensualidades impagadas y notifique formalmente al inquilino y al fiador.
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Si el inquilino no paga varias mensualidades usted tiene razones suficientes para reclamar y, si procede, pedir la rescisión del contrato y el desalojo. Tres circunstancias marcan la acción adecuada:
Con esta información decida si conviene un acuerdo, la ejecución de garantías o la vía judicial.
Usted puede preparar las primeras comunicaciones y negociar. Necesitará abogado para ejecutar garantías complejas, demandar y coordinar la ejecución del desalojo.
1) Arreglo extrajudicial: lo más eficiente es lograr la entrega voluntaria del inmueble con pago parcial o total. Un acuerdo evita gastos y permite recuperar la posesión rápida.
2) Cobro por garantía: si la fianza o el aval cubren las rentas, su uso permite cobrar sin juicio largo. No obstante, la aplicación de la fianza debe documentarse correctamente para evitar reclamaciones posteriores del inquilino.
3) Juicio para rescindir y cobrar: si no hay acuerdo ni garantías suficientes, la demanda es la vía. Si gana, obtendrá título ejecutivo para cobrar y ordenar desalojo. Si el deudor carece de bienes, la sentencia puede quedar como derecho reconocido pero difícil de cobrar.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia condenatoria le favorece, pero la ejecución depende de localizar bienes embargables del deudor. Por eso valorar acuerdos donde se recupere la vivienda y se cobre una parte suele ser la opción práctica.
Si hay varias mensualidades adeudadas, tiene sentido intentar la negociación usted mismo; pero si hay fiador, fianza o piensa demandar para rescindir y desalojar, conviene contratar abogado. Un profesional le ayudará a asegurar que las notificaciones y la aplicación de garantías cumplan formalidades y a ejecutar la sentencia si procede.
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Depende del contrato y de las formalidades; suele ser posible, pero es necesario documentar los descuentos y notificar al inquilino. Si se aplica la fianza sin justificante, el inquilino puede reclamar devolución.
Si lo abandonó y dejó pertenencias, debe documentarse el abandono y notificar. Puede recuperar la posesión y reclamar adeudos; sin embargo, la valoración de daños y bienes requiere pruebas para evitar reclamaciones por sustracción.
Si obtiene una sentencia ejecutoria, existe la posibilidad de medidas de ejecución sobre bienes o remuneraciones, según la normatividad aplicable. Un abogado le orientará sobre la viabilidad de embargos según la situación del deudor.
A veces sí: recuperar la vivienda y cobrar parte de la deuda reduce riesgos y costos. Evalúe el monto pendiente frente a los costos de juicio y ejecución antes de aceptar una quita.
En este tipo de reclamaciones existe un límite temporal que varía según la normativa aplicable y hechos concretos. No damos cifras; lo primero que debe hacer es consultar un abogado o la normativa estatal para saber cuál es su plazo y evitar que caduque su derecho.
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