Si tu vivienda rentada presenta humedades, plagas o falta de salubridad, el arrendador tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de uso. Lo que determina tu recursos son la gravedad del problema, si afecta habitabilidad y si el origen es estructural o por tu conducta. Primer paso: documenta el daño y avisa por escrito al arrendador pidiendo reparación con constancia de recepción.
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No siempre se aplica la misma solución: la ley y el contrato distinguen entre reparaciones urgentes de conservación (que corresponden al arrendador) y reparaciones menores o daños derivados del uso (que corresponden al inquilino). Tres elementos importan para valorar si tienes derecho a exigir reparación:
Conserva toda prueba y las comunicaciones; sin ello la discusión se vuelve testimonial.
Usted puede documentar y notificar. Necesitará abogado cuando el arrendador se niegue, cuando exista riesgo para la salud, o si quiere reclamar una reducción de renta o resolución contractual.
1) Se arregla con intervención del arrendador: lo más frecuente es que el dueño arregle filtraciones, fumigue o pague la reparación tras recibir la notificación. Ese resultado evita costos y mantiene la relación contractual.
2) Acuerdo: pueden pactar descuento temporal en la renta o reparación a cambio de que usted permita la obra. Un acuerdo firmado protege a ambas partes y suele ser la mejor salida si la relación es sostenible.
3) Juicio: si la autoridad o el arrendador no actúa, puede demandar la reparación, la reducción de renta por la disminución de la habitabilidad o la resolución del contrato con restitución de depósitos y daños. Si pierde, puede que no obtenga la reparación ni el descuento y, según el caso, tenga que seguir pagando renta completa. Si gana, la sentencia faculta la ejecución, pero cobrar daños depende de la capacidad económica del arrendador.
Y si gana, ¿cobras? Una sentencia que condene al pago o a la reparación puede ser ejecutada; sin embargo, si el arrendador no tiene bienes, la ejecución puede demorarse. Por eso valorar acuerdos es útil.
Si el arrendador se niega a reparar, si hay riesgo para la salud o si quiere demandar reducción de renta o resolución, conviene un abogado. Muchas entidades ofrecen servicios de asesoría gratuita o defensoría pública; si le ofrecen un acuerdo económico o de trabajo, consúltele con un abogado antes de firmar.
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Sí, pero es mejor notificar primero y conservar facturas y pruebas de que ofreció al arrendador la reparación. El reembolso es más fácil si demuestra que la falta de respuesta hizo necesaria la medida.
Depende del origen: si la humedad proviene de deficiencias estructurales o falta de mantenimiento del edificio, suele ser responsabilidad del arrendador. Si proviene de su uso indebido o falta de ventilación por su parte, puede atribuirse al inquilino.
Mudarse sin aviso puede complicar reclamaciones posteriores. Es preferible notificar por escrito la causa y documentar la habitabilidad. Si la vivienda es peligrosamente insalubre, consulte asesoría para actuar sin perder derechos.
Si la fianza pretende cubrir daños causados por el inquilino, el arrendador puede retenerla. Si los daños son de origen estructural, el arrendador no debería descontar la fianza. Documente para evitar retenciones indebidas.
Sí. Un dictamen técnico que señale causa y reparación necesaria es valioso en conciliación y juicio. Guarde la contratación y el informe pericial como prueba.
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