Estoy en mora de hipoteca y quiero evitar el remate de la vivienda

¿Tienes razón?

Estar en mora no equivale a perder la vivienda de inmediato. Tres factores determinan la posibilidad de evitar el remate:

• El contenido del contrato hipotecario y cláusulas de ejecución: establecen causas, obligaciones y procedimientos de cobro.
• La voluntad del acreedor para negociar una reestructura, dación o venta concertada.
• La existencia de alternativas de pago o compradores que puedan adquirir la vivienda para saldar la deuda.

Si el banco cumple con las formalidades contractuales y sigue el procedimiento de ejecución, puede eventualmente recuperar el bien; no obstante, la negociación previa, la presentación de alternativas creíbles y la documentación ordenada aumentan las opciones de evitar un remate adverso.

Cómo se soluciona

1. Solicite el expediente y todas las notificaciones. Pida al banco copia del contrato, estado de cuenta, liquidación del adeudo y cualquier notificación de inicio de acciones. Esta información es indispensable para conocer la posición exacta.

1. Revise las cláusulas de ejecución hipotecaria. Busque las condiciones que autorizan la venta judicial o extrajudicial y las formalidades que el banco debe cumplir. Errores formales en la ejecución son defensa válida.

1. Evalúe alternativas de pago o reestructura. Puede proponer un plan de pagos, reestructura, dación en pago o venta ordenada del bien. Tenga documentación que respalde capacidad de pago futura o interesados en compra.

1. Explore la posibilidad de mediación o conciliación. Algunas instituciones o cámaras de conciliación atienden conflictos relativos a créditos hipotecarios. La mediación puede cristalizar soluciones sin procedimiento judicial.

1. Considere vender la vivienda por cuenta propia. Una venta ordenada puede producir mejor precio que un remate y permitir liquidar el crédito; pero exige rapidez y oferta creíble de comprador.

1. Si ya existe procedimiento judicial, consulte con abogado. En la vía judicial es esencial analizar notificaciones, certificaciones registrales y posibles defensas procesales.

1. Documente toda comunicación. Guarde correos, comprobantes de pago y cualquier propuesta que envíe o reciba del banco.

Qué puede hacer usted y qué necesita un abogado: usted puede solicitar el expediente, preparar propuestas de pago y buscar compradores. Necesitará abogado si la entidad ya inició un procedimiento judicial, si detecta irregularidades en la ejecución o si la propuesta del banco implica condiciones que afectan derechos fundamentales.

Qué puede pasar

1) Acuerdo extrajudicial: el banco acepta reestructurar la deuda o pactar una venta. Esto permite conservar la relación crediticia o resolver la situación con control y, en algunos casos, preservar la vivienda mediante pagos renegociados.

2) Dación en pago o venta concertada: se acuerda entregar la vivienda para extinguir la deuda o venderla con condiciones fijadas entre las partes. Esta salida evita el proceso de remate y reduce costos, aunque implica perder la propiedad.

3) Remate judicial o extrajudicial: si no hay acuerdo y el banco cumple requisitos legales, procede la venta en remate. En ese escenario el precio suele ser menor que el de mercado y la recuperación del crédito depende del resultado del remate.

Y si gana, ¿cobro? Si usted logra que se declare irregular la ejecución y obtiene sentencia favorable, la ejecución puede retrotraerse o el banco puede quedar obligado a restituir cosas; sin embargo, la sentencia no garantiza que el adeudo desaparezca: habrá que valorar la obligación pendiente y las vías para cobrar.

Errores que arruinan el caso

• Dejar de atender notificaciones: ignorarlas impide conocer el estado real del procedimiento.
• Vender sin informar al banco en contratos donde la hipoteca exige autorización: puede dar lugar a impugnaciones.
• Aceptar ofertas verbales del banco para suspender ejecución: exija documentos escritos que detallen condiciones.
• Retrasar la búsqueda de comprador pensando que el remate dará mejor precio: por lo general, el remate ofrece menos valor.