Falta de mantenimiento de la fachada: responsabilidades y soluciones

¿Tienes razón?

Tres preguntas clave determinan si tiene fundamento la reclamación: ¿la fachada es elemento común según el título constitutivo o el reglamento? ¿el daño provino por falta de mantenimiento general o por acción negligente de un propietario o tercero? ¿la comunidad ha dispuesto presupuesto para conservación y mantenimiento? Si la fachada está definida como bien común, la obligación de conservarla recae en la comunidad, y las decisiones sobre la reparación suelen tomarse en asamblea o por quien el reglamento designe. Si en cambio el daño proviene de una intervención privativa (por ejemplo, un propietario que realizó obras que afectaron la estructura), puede imputársele la responsabilidad.

También es determinante el estado de la contabilidad: si la comunidad dispone de fondos y no realiza mantenimiento, los propietarios pueden exigir la reparación y, en determinadas situaciones, reclamar responsabilidad a la administración por negligencia en el cuidado y conservación.

Cómo se soluciona

1. Documenta el problema. Toma fotografías y videos con fecha, reúne testigos y recopila cualquier evidencia de filtraciones, desprendimientos o peligro que la fachada pudiera causar.

1. Solicita inspección técnica. Pida por escrito que la administración contrate un perito o empresa especializada para evaluar la causa y el alcance del daño y emita un informe técnico. Este informe será clave para determinar responsabilidades y presupuesto.

1. Pide que el punto se lleve a asamblea. Exija que la reparación y el presupuesto sean incluidos en la orden del día para su aprobación. Si hay peligro para la integridad, solicite que se adopten medidas provisionales de seguridad.

1. Revisa fondos y presupuestos. Compare varias propuestas de reparación para evitar sobrecostos y compruebe si existe partida presupuestal o reserva para contingencias. Puede proponerse la constitución de una cuota extraordinaria para cubrir la obra si la asamblea la aprueba.

1. Si la administración no actúa, considere la vía judicial. Puede solicitarse que el juez ordene la reparación o que se obligue a la administración a cumplir con sus deberes de conservación. En casos de riesgo para personas, existe la posibilidad de solicitar medidas cautelares que impongan la ejecución de obras urgentes.

Qué puede hacer hoy sin abogado: documentar, pedir inspección técnica y reunir firmas para solicitar que se incluya el asunto en la asamblea.

Qué puede pasar

1) Se arregla con un acuerdo y presupuesto. La asamblea aprueba la obra, se contrata empresa y se cubre el gasto con cuotas ordinarias o una cuota extraordinaria. Es la salida más rápida cuando hay voluntad y fondos.

2) Negociación o reparto del coste. Si el daño se atribuye a intervención de un propietario, la comunidad puede exigir que ese propietario pague. Si la causa es estructural o del uso normal, el coste suele repartirse según coeficientes.

3) Juicio y ejecución. Si la administración se niega a ejecutar la reparación o si hay disputa sobre la responsabilidad, puede interponerse demanda para obligar a reparar o para reclamar indemnización. Si el propietario pierde, puede quedar obligado a pagar costas; si gana, la sentencia ordenará medidas de reparación y podrá reconocer pago de costas.

Si gana, ¿cobras? En asuntos de reparación, una sentencia favorable puede ordenar la obra o el pago, pero la ejecución depende de la solvencia de la parte condenada y de las medidas de aseguramiento que se adopten.

Errores que arruinan el caso

• No documentar el riesgo y esperar a que el daño empeore.

• No solicitar informe técnico: sin peritaje es difícil atribuir responsabilidad y valorar el coste.

• No comparar presupuestos: aceptar la primera propuesta puede resultar en sobreprecio.

• No solicitar medidas provisionales en caso de riesgo: si hay peligro para personas, la falta de acción puede agravar la responsabilidad.

• No revisar el reglamento para saber si la fachada es elemento común o privativo.