Necesito due diligence legal para comprar una cartera de proyectos renovables

¿Tienes razón?

Si estás evaluando una compra tienes razón en pedir una due diligence: es la forma de conocer los riesgos que vas a heredar y de construir un precio y estructura de garantías adecuados. Lo que determina la calidad de la cartera es un conjunto de factores interrelacionados: el estado regulatorio (permisos de generación, títulos de concesión o permisos de interconexión, registros ante la autoridad competente), la seguridad del flujo de ingresos (PPA vigentes, contrapartes solventes, cláusulas de pago y liquidación), la situación de los bienes (derechos de superficie, servidumbres, títulos de propiedad, gravámenes), la condición técnica de los equipos y la existencia de pasivos laborales, fiscales o ambientales.

En la práctica, una buena due diligence no es solo una revisión documental: es la combinación de revisión legal, verificación técnica y fiscal, y entrevistas con las contrapartes clave. Si el vendedor no te permite acceso organizado a la información o hay lagunas en documentos esenciales, es señal de riesgo.

Documentos críticos: contratos PPA y contratos de interconexión, licencias ambientales y sus programas de cumplimiento, permisos de construcción y de operación, registros de modificaciones, pólizas de seguro, facturas de compras de equipos, órdenes de compra de EPC y O&M, actas de entrega, contratos laborales y evidencia de obligaciones sindicales, declaraciones fiscales y auditorías, registros registrales y certificados de gravámenes, y cronologías técnicas de la operación y mantenimiento.

Cómo se soluciona

1. Preparar el equipo de due diligence. Reúne abogados con experiencia en energía, contadores fiscales y peritos técnicos. Define un checklist claro y solicita un data room con documentos organizados por proyecto.

1. Revisión legal contractual. Analiza cláusulas de PPA, riesgos de terminación anticipada, penalizaciones, garantías, cesiones y condiciones para cambio de control. Revisa contratos de interconexión y contratos con proveedor de red o gestor.

1. Revisión registral y de títulos. Verifica la propiedad o los derechos de uso del terreno, las servidumbres, los gravámenes y la posibilidad de inscribir garanties o hipotecas sobre activos si fuera necesario.

1. Revisión regulatoria y permisos. Corrobora vigencia de permisos ambientales, autorizaciones municipales y de la autoridad reguladora. Comprueba que no haya procesos administrativos en curso que puedan afectar la operación.

1. Revisión laboral y fiscal. Valora pasivos por nóminas, obligaciones de seguridad social, impuestos diferidos o adeudos fiscales. Pide estados de cuenta y conciliaciones.

1. Revisión técnica. Inspección de campo de equipos, certificados de entrega, historial de mantenimiento, y verificación de curvas de rendimiento. Comprueba la existencia de planes de reemplazo o de garantías de fabricantes.

1. Análisis de seguros y garantías. Evalúa pólizas vigentes, sumas aseguradas, exclusiones y condiciones para reclamación. Verifica la existencia y el alcance de garantías de cumplimiento y de pago.

1. Construcción del riesgo y precio. Con los hallazgos elabora listas de contingencias, cláusulas de ajuste en la compraventa, retenciones, escrow o indemnizaciones que reflejen los riesgos detectados.

Qué hace el comprador y qué hace el abogado: como comprador debes facilitar acceso a tu equipo técnico y financiero y decidir el apetito de riesgo. El abogado debe identificar riesgos legales, proponer remedios contractuales y preparar la documentación de cierre, incluidas las cláusulas de indemnización y mecanismos de retención.

Qué puede pasar

1) Cierre limpio: la due diligence confirma que los documentos están en orden y se cierra la operación con las garantías usuales. Esto es lo más habitual cuando la cartera ha sido gestionada por operadores experimentados y hay transparencia.

2) Cierre con ajustes: el proceso descubre contingencias que se solventan mediante reducción del precio, retenciones en escrow, o cláusulas de indemnización. Esto puede equilibrar riesgo y precio y evitar pleitos futuros.

3) Abandono o litigio post-cierre. Si el vendedor ocultó pasivos relevantes o hubo defectos en la documentación, el comprador puede rescindir o iniciar reclamaciones por incumplimiento. Si la operación ya se cerró sin protecciones suficientes, el remedio será litigioso y costoso. Si ganas en juicio, la recuperación depende de la capacidad patrimonial del vendedor y de las garantías tomadas.

Y si ganas, ¿cobras? La ejecución de una resolución favorable puede ser compleja si los activos no están libres de gravámenes o si el vendedor tiene recursos limitados; por eso las retenciones y garantías en el contrato de compraventa son esenciales.

Errores que arruinan el caso

• No hacer inspección física de los proyectos: basarse solo en papeles puede ocultar problemas técnicos graves.
• Aceptar acceso limitado al data room o documentos incompletos sin ajustar precio o garantías.
• Olvidar revisar pasivos laborales y seguridad social: pueden generar contingencias millonarias posteriores.
• No verificar la trazabilidad de títulos de propiedad o derechos de uso del suelo; servidumbres y ocupaciones pueden bloquear operaciones.
• Firmar cesión de contratos sin asegurar la aceptación de contrapartes claves (comprador del PPA, gestor de red), lo que puede provocar la invalidez de la transferencia.