En un divorcio de mutuo acuerdo pueden decidir quién se queda con la vivienda habitual, pero la decisión tiene efectos distintos frente a la ley y frente a terceros. Lo que cuenta es la titularidad del inmueble, el régimen patrimonial y si existe hipoteca. Primeros pasos: localizar la escritura, el emplacado del predial y el contrato de crédito hipotecario y revisar el régimen matrimonial.
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Si pueden repartir la vivienda depende de quién figure como propietario en la escritura pública y de si el inmueble está hipotecado. Si la casa está a nombre de ambos y forma parte del patrimonio común, el reparto es materia a negociar o a determinar judicialmente. Si aparece solo a nombre de uno y no hay capitulaciones que indiquen lo contrario, ese titular mantiene la propiedad frente a terceros, aunque en el convenio privado puedan pactar una compensación.
La existencia de hipoteca complica las cosas: aunque ustedes acuerden que uno se quede con la vivienda, el banco puede exigir que quien quede como deudor sea quien figure en el contrato o aceptar una novación. Si el inmueble está gravado, la inscripción registral y la posición frente al acreedor son determinantes.
Revisa la escritura, las copias simples inscritos en el Registro Público de la Propiedad, los pagos del predial y el contrato de crédito; si existe un juicio o embargo sobre la vivienda, la estrategia cambia. También considera si hay menores y la necesidad de garantizarles residencia y estabilidad: el juez valora la protección de los hijos en cualquier acuerdo relacionado con la vivienda.
Qué puedes hacer solo: recabar la escritura, comprobar la titularidad y proponer opciones; preguntar al banco las alternativas. Cuándo pedir abogado: si hay hipoteca, embargos, menores involucrados, o si se pretende compensar con otros bienes.
1) Se arregla con una carta o acuerdo privado: frecuente cuando ambos confían y el inmueble no está gravado; puede resolver las cosas rápido si las obligaciones con terceros no cambian.
2) Acuerdo homologado o venta: si el juez homologa el acuerdo o la venta se realiza y se inscribe, tendrán un título sólido. A veces vender y dividir el producto es la opción más práctica y rápida.
3) Juicio: si no hay acuerdo, el proceso de reparto decidirá la división y, en caso de copropiedad, la venta forzosa si procede. Si al final la sentencia obliga a alguien a entregar la vivienda y éste no tiene bienes líquidos, la ejecución puede ser difícil.
Y si gana, ¿cobro? Una sentencia que te dé la vivienda solo es plenamente eficaz si la otra parte dispone de la titularidad para traspasarla o si existen bienes para ejecutar. Si el inmueble está gravado y no se cancelan las cargas, el resultado práctico puede verse limitado.
Si la vivienda está hipotecada, si hay embargos, o si el acuerdo implica compensaciones dinerarias importantes, conviene un abogado que revise escrituras, negocie con el banco y formalice la transmisión. Si no hay carga y ambos están de acuerdo en quedarse o vender, muchas gestiones administrativas las pueden hacer sin abogado.
Otros problemas frecuentes en divorcios
Puedes acordarlo con tu cónyuge, pero eso no modifica la titularidad frente a terceros. Para proteger la posesión conviene que el acuerdo conste por escrito y, si procede, se haga un cambio en la escritura o una hipoteca complementaria según lo que el banco permita.
Si la hipoteca está a nombre de ambos, el acreedor puede exigir el pago a cualquiera de los deudores que figure en contrato. Es recomendable hablar con el banco para formalizar quien asumirá la deuda o hacer una novación si el banco lo acepta.
Vender suele ser la solución práctica cuandoudir las responsabilidades es complejo. Permite liquidar la obligación con el banco y repartir el remanente; sin embargo, depende del mercado y de si hay otros bienes para compensar.
Sí. Las transmisiones de inmuebles se hacen mediante escritura pública ante notario y después se inscriben en el Registro Público de la Propiedad para que surtan efectos frente a terceros.
El juez dará relevancia a la estabilidad de los menores. El convenio puede incluir la atribución del uso de la vivienda al progenitor que quede con la custodia para asegurar continuidad escolar y de vivienda.
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