Tengo deudas hipotecarias y la vivienda puede verse afectada por el concurso

¿Tienes razón?

Que la vivienda se vea afectada por el concurso depende de una combinación de hechos: si la hipoteca está inscrita a nombre de la persona física o de la sociedad; si la vivienda es domicilio familiar protegido bajo ciertas reglas de orden público; y si existen garantías adicionales o avales vinculados a la hipoteca. Si la propiedad está a nombre de la sociedad que entra en concurso, es más probable que el acreedor hipotecario intente ejecutar la garantía. Si la casa está a nombre personal y no fue otorgada en garantía de deudas de la empresa, su situación es más protegida, salvo que exista acto fraudulento o que usted haya constituido la hipoteca en garantía de obligaciones empresariales.

En México, el registro público de la propiedad y las escrituras son la primera fuente para determinar la realidad jurídica. Además, hay que revisar si la vivienda tiene algún régimen de protección familiar o si existe suspensión provisional por algún procedimiento judicial. Otra variable es si la hipoteca se encuentra en trámite de ejecución o si existe algún procedimiento de cobranza en curso.

Una sentencia o una ejecución hipotecaria puede terminar en remate del bien si la deuda no se cubre y si las medidas legales son favorables al acreedor. Sin embargo, la ejecución debe seguir procedimientos legales y el deudor tiene defensas administrativas y judiciales que explorar.

Cómo se soluciona

1. Localice la escritura y el folio real. Asegúrese de quién figura como propietario y quién es el acreedor hipotecario. Esto determina si la vivienda es parte del activo concursal.

1. Reúna la documentación de la deuda. Junte el contrato de crédito, contratos de garantía, comprobantes de pago y cualquier comunicación con el banco o acreedor. Esto permite verificar montos y si hubo irregularidades en la contratación.

1. Verifique si existe ejecución abierta. Consulte en el juzgado o notaría si hay expediente de ejecución hipotecaria o medidas precautorias sobre el inmueble. Si no hay ejecución, conserve esa situación y prepare defensa.

1. Compruebe si hay garantías personales o avales. Si usted u otra persona firmaron como avalistas, su responsabilidad puede extenderse pese a que la casa sea de un tercero. Identifique quién firmó qué y en qué términos.

1. Explore la negociación con el acreedor hipotecario. Proponga reestructura de la deuda, daciones en pago parciales o prórrogas si es posible. A menudo una negociación reduce el riesgo de ejecución y evita la pérdida del bien.

1. Evalúe acciones judiciales defensivas. Si hay irregularidades en el procedimiento de crédito (cláusulas abusivas, cobros indebidos, falta de prueba de saldo), un litigio puede frenar una ejecución y mejorar su posición. También considere medidas precautorias para suspender ejecuciones mientras se discute el fondo.

1. Proteja la vivienda familiar. Si la vivienda es también su domicilio familiar y existen menores o personas dependientes, comente el caso con su abogado: ciertos argumentos morales y sociales pesan en procedimientos de ejecución y pueden ayudar a negociar tiempos y condiciones.

¿Qué puede hacer usted solo? Consultar el registro público, reunir contratos y comunicarse con el acreedor para pedir información. Cuándo necesita abogado: cuando existe ejecución hipotecaria o cuando le han notificado medidas judiciales; también si le ofrecen acuerdos de pago o dación, porque un abogado puede valorar la conveniencia.

Qué puede pasar

1) Se arregla con acuerdo: muchas ejecuciones se evitan mediante reestructura del crédito, quitas o pactos para pago. Un acuerdo firme y bien redactado protege contra futuros reclamos.

2) Conciliación o mediación: puede alcanzarse un convenio con el acreedor, en el que se reprograma la deuda o se acepta una dación en pago. Estas soluciones suelen ser más rápidas y menos costosas que la ejecución.

3) Ejecución hipotecaria y remate: si el acreedor inicia ejecución y obtiene sentencia, la vivienda puede terminar en remate para cubrir el crédito. Si pierde el deudor, las costas del procedimiento también le serán imputadas. Además, una sentencia contra un insolvente no garantiza el cobro total si los bienes son insuficientes.

Y si gana, ¿cobro? Si usted obtiene sentencia favorable que impide la ejecución, recuperará la capacidad de disponer del bien; sin embargo, la efectividad depende de que no existan otras garantías o embargos posteriores. La mejor defensa suele ser la prueba documental y la negociación anticipada.

Errores que arruinan el caso

• No revisar el folio real y la escritura: sin esa información no sabe si la vivienda está realmente en riesgo.
• Transferir la casa a terceros sin asesoría: las transferencias hechas cuando hay riesgo de insolvencia pueden ser anuladas.
• No comprobar los pagos efectuados: no guardar recibos o comprobantes facilita que el banco demuestre saldo.
• Firmar documentos de renuncia o dación sin evaluar consecuencias fiscales y patrimoniales.
• Ignorar notificaciones judiciales: no responder reduce las posibilidades de defensa.