Si el inquilino dejó de pagar la renta, en principio usted puede reclamar la renta pendiente y, si no hay respuesta, iniciar el procedimiento de desalojo. Lo que determina si puede desalojarlo ahora o si debe reclamar primero la deuda es el contrato, las comunicaciones previas y la prueba de los impagos. Primer paso: revise contrato y reúne comprobantes de pago y comunicaciones para poder exigir la devolución o el acceso judicial.
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La posibilidad de desalojar al inquilino depende de cuatro cosas principales: el contrato (si estipula causa de rescisión por falta de pago), la demostración de los impagos, las notificaciones que usted haya hecho y si el inquilino tiene alguna defensa legítima (por ejemplo, una reparación esencial pendiente que impidió el uso, o un acuerdo de pago). Si al entrar al caso usted tiene el contrato firmado y registros de renta anteriores y de las transferencias que ya no existen, su posición es sólida en cuanto a reclamar la deuda. Si no hay contrato escrito o los pagos se hicieron en efectivo sin recibos, el caso es más discutible, pero no imposible: existen otras pruebas posibles (testigos, registro de depósitos previos, mensajes, recibos antiguos).
También cuenta si la póliza de garantía o depósito está constituida y de qué forma: en algunos contratos la falta de pago permite retener la fianza para cubrir rentas y daños, en otros la fianza solo cubre daños y no rentas. Por último, verifique si existen pagos parciales o acuerdos verbales posteriores: reconocer deuda por escrito o aceptar un plan puede cambiar la ruta.
Qué puede hacer usted en solitario y cuándo llamar a abogado: puede reunir pruebas, enviar la carta fehaciente y negociar. Necesitará asesoría profesional para redactar la demanda, representar en juicio y asegurar que la ejecución para recuperar la posesión se haga conforme a derecho.
1) Se arregla con una carta y pago. Lo más común es que una carta bien fundamentada motive al inquilino a pagar total o parcialmente. Un acuerdo firmado puede incluir plazos de pago y garantías adicionales. A veces aceptar menos puede ser razonable si evita un proceso largo.
2) Conciliación o acuerdo ante autoridad. Si ambas partes acuden a una instancia conciliatoria o a mediación, pueden pactar entrega del inmueble y un plan de pagos. Un acuerdo homologado evita incertidumbres y gastos judiciales.
3) Juicio de desalojo y cobro de rentas. En juicio puede obtenerse sentencia de restitución y condena al pago. Si el inquilino es insolvente, la sentencia lo reconoce como derecho pero cobrar efectivo puede ser difícil: la resolución permite embargos sobre bienes o cuentas, pero depende de la existencia de patrimonio embargable. Si pierde, normalmente la parte que demanda puede pedir costas; las reglas de costas varían por estado y por conducta procesal.
Y si gana, ¿cobra? Una sentencia facilita el cobro mediante medidas de ejecución, pero no garantiza liquidez inmediata si el demandado no tiene bienes o ingresos localizables.
Puede empezar usted solo: reúna contrato, comprobantes de pago, mensajes y entregue un requerimiento por escrito con acuse. Necesita abogado cuando el inquilino responde con defensa, hay riesgos de violencia, el caso exige demanda o ejecución, o si le ofrecen un acuerdo: ese es el momento en que un abogado clarifica si conviene aceptar y cómo proteger la cobranza. Si tiene recursos económicos limitados, revise si califica para justicia gratuita en su estado.
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No. Sacar a alguien sin orden judicial puede ser considerado desalojo ilegal y dar lugar a reclamaciones en su contra. La vía correcta es enviar un requerimiento y, si no hay respuesta, acudir a la autoridad judicial para solicitar la restitución de la posesión.
Sí, las conversaciones exportadas y certificadas, junto con otros elementos (transferencias bancarias, testigos), pueden servir como prueba. Es importante exportarlas y guardarlas en varios formatos para que no se pierdan.
Guarde cualquier acuerdo por escrito y con firma. Si incumple, tendrá pruebas del ofrecimiento y del incumplimiento para llevarlas a juicio o para solicitar la ejecución del convenio.
Depende de lo que diga el contrato y de la legislación estatal. En algunos contratos la fianza solo cubre daños; en otros se puede aplicar a rentas. Documente todo y, si hay controversia, ese punto se decide en el proceso.
No es posible dar un plazo fijo: la restitución depende del calendario del juzgado, recursos que interponga la parte contraria y de la ejecución de la sentencia. Puede ser más rápido si no hay recursos, y más largo si la otra parte litiga.
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