Desahucio por subarriendo no autorizado: ¿qué pasa y cómo defenderte?

¿Tienes razón?

Tres cuestiones determinan si puedes recuperar el inmueble: lo que diga tu contrato con el arrendatario, si existe consentimiento tácito o expreso para el subarriendo, y la situación real en el inmueble. Si el contrato prohíbe expresamente el subarriendo, su práctica sin permiso supone incumplimiento contractual que te faculta para reclamar la terminación del contrato y la restitución de la posesión. Si el contrato permite subarriendo con autorización y no hubo autorización, tu posición está reforzada.

También importa si el subarrendatario firma algún documento contigo o con el arrendatario que trate de legitimar su estancia. La prueba de pagos, recibos y comunicaciones que demuestren la existencia del subarriendo será clave. Si el subarrendamiento es tácito y ha durado mucho tiempo con tu conocimiento, la situación se complica porque puedes ser considerado tolerante, lo que afecta tu reclamo.

Cómo se soluciona

1. Reúne el contrato original y toda la documentación: contrato de arrendamiento, recibos de pago, mensajes entre tú y el arrendatario y entre arrendatario y subarrendatario, fotografías y listas de personas habitando el inmueble. Exporta y guarda conversaciones.

1. Comunica por escrito al arrendatario la prohibición del subarriendo (si aplica) y solicita medidas: envía una notificación que deje constancia de tu postura y solicita la terminación de la conducta. Guarda el acuse de recibo.

1. Intenta una solución extrajudicial: en muchos casos, la amenaza de rescindir el contrato y la solicitud de entrega voluntaria del inmueble bastan para que el arrendatario haga que el subarrendatario se vaya. Negocia condiciones si lo consideras conveniente.

1. Si no hay cumplimiento, inicia el procedimiento para la rescisión del contrato y la restitución de la posesión ante el juzgado competente. En la demanda, expón el incumplimiento contractual y presenta la prueba del subarriendo.

1. Protege la integridad del inmueble y evita acciones por cuenta propia: no cambies cerraduras ni retires pertenencias sin orden judicial, pues podrías ser denunciado.

Qué puedes hacer solo: reunir contrato y prueba, enviar notificaciones por escrito y buscar conciliación. Cuándo necesitas abogado: cuando el arrendatario se niega a proceder, cuando hay subarrendatarios con posesión firme, cuando te ofrecen un acuerdo o cuando el caso llega a juicio.

Qué puede pasar

1) Arreglo por carta o convenio: lo frecuente es que el arrendatario cese el subarriendo o solicite al subarrendatario que se vaya a cambio de condiciones. Un acuerdo escrito te evita litigio.

2) Conciliación: las partes pueden firmar un convenio que determine plazos y condiciones de desocupación; un convenio homologado facilita su ejecución si se incumple.

3) Juicio y consecuencias: si inicias juicio por incumplimiento y restitución, el juez valorará la prueba. Si pierdes la demanda por falta de prueba o por tolerancia, podrías no recuperar la posesión. Si ganas, la sentencia permite ejecutar la restitución; sin embargo, cobrar daños o rentas adeudadas dependerá de la solvencia del demandado.

Y si ganas, ¿cobras? Una resolución a tu favor sobre daños o rentas es un título para intentar cobro, pero no asegura el pago efectivo si la parte es insolvente.

Errores que arruinan el caso

• No revisar y conservar el contrato original: sin el contrato, probar la prohibición del subarriendo es difícil.
• Permitir el subarriendo durante mucho tiempo sin notificar: la tolerancia debilita la reclamación.
• Actuar por la fuerza contra subarrendatarios: puede dar origen a denuncias en tu contra.
• No documentar pagos o comunicaciones entre arrendatario y subarrendatario: pierdes prueba clave.